Застройщик обанкротился. Что делать дальше?

В настоящее время из-за нестабильной экономической ситуации, сложившейся в России, значительно повысились риски возможного недостроя. Так, в период кризиса 2008-2009 годов, с рынка жилой недвижимости ушли сразу несколько крупных строительных компаний. По прогнозам экспертов, данная ситуация может повториться в ближайшее время.

Согласно данным, опубликованным на сайте Москомстройинвеста, в настоящее время в отношении более 20 застройщиков ведется процедура банкротства. Среди причин разорения фирм можно выделить несколько основных: неспособность рассчитать темпы продаж и распределять свои финансовые потоки, отсутствие достаточного финансирования и высокая кредитная нагрузка.

Остаться без денег и без квартиры дольщики могут и в том случае, если застройщик вместо реального строительного процесса создает его видимость, привлекая финансовые средства покупателей для дальнейшего их присвоения.

В настоящий момент в реестр проблемных застройщиков Московской области внесено 95 строительных компаний, причем некоторые из них банкротами не являются. У данных строительных организаций возникают другие проблемы такие, как несоблюдение сроков сдачи жилых домов или передачи квартир собственникам, отсутствие необходимых разрешительных документов на строительство, несвоевременная сдача инженерных сетей или объектов социально-бытовой инфраструктуры, а также несоблюдение иных обязательств, установленных в договорах ДДУ.

Эксперты рынка недвижимости советуют выбирать застройщиков, которые имеют в своих активах не менее 30% собственных денежных средств. Оставшаяся часть финансов должна распределяться так: 30% – вырученные средства от продажи квартир и 40% – кредиты, предоставленные банком. Причем проблемы у застройщиков возникают именно в тот момент, когда компании не в состоянии выполнить свои обязательства по кредитам.

Как отмечают многие девелоперы, завершить процесс строительства за компанией-банкротом довольно сложно, поэтому многие объекты остаются замороженными в течение продолжительного периода. В этом случае, дольщики пишут жалобы и пикетируют местную администрацию, в следствие чего власти не остаются равнодушными, они стараются экономически привлечь организации для завершения строительства и последующей передачи квартир собственникам. Для этого чиновники привлекают сторонних инвесторов.

Земельный участок, на котором велось строительство, выставляют на торги, однако не многие компании охотно берутся за уже начатый объект, так как вместе с ним могут достаться различные проблемы, например, некачественное выполнение строительно-монтажных работ предыдущим подрядчиком.

Чаще всего за достройку проблемных объектов берутся крупные девелоперы. Например, в течение последних 6 лет финансово-строительная компания «Лидер» достроила ряд проектов, расположенных в подмосковном городе Балашихе и в Калуге, благодаря чему более 2 тысяч дольщиков, наконец, получили свои квартиры. Группа компаний «Мортон» завершила строительство объекта в Нахабино, а Группа компаний «ПИК» достроила жилые дома в подмосковном Долгопрудном.

Случается также, что после банкротства застройщика все права на незавершенные здания передаются в распоряжении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) либо под руководство товарищества собственников жилья (ТСЖ). В этом случае собственники могут самостоятельно завершить строительство, выбрав подходящего генерального подрядчика. Однако воспользоваться такой схемой приемлемо лишь в том случае, если дом находится на финальном этапе строительства, потому как возводить объект с нуля – дело очень затратное и сложное, в процессе которого трудно обойтись без профессиональных строителей.

После признания застройщика банкротом, все собственники должны позаботиться о защите собственных интересов, наняв адвоката по строительным делам. Но, даже имея мощную поддержку, выйти из судебной тяжбы без потерь практически невозможно.

В первую очередь дольщики должны заявить о своих требованиях, которые будут рассмотрены в ходе процедуры банкротства. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в Арбитражный суд. Вместе с заявлением необходимо также представить договор, свидетельствующий о факте приобретения прав на квартиру, и квитанции об уплате, установленных в договоре ДДУ, денежных средств.

Собственники могут разорвать существующий договор и потребовать вернуть потраченные деньги. В то же время они могут рассчитывать лишь на частичное погашение затраченных средств. Это, прежде всего, связно с тем, что объект будет реализован ниже рыночной стоимости. Также все полученные средства в первую очередь будут выплачены собственникам, которым был нанесен вред жизни или здоровью. Затем сотрудникам строительной компании будет выплачена зарплата и другие материальные средства, прописанные в трудовом договоре. И только после этого все оставшиеся деньги будут выплачены дольщикам.

Если застройщик признан банкротом после того, как объект был введен в эксплуатацию, дольщик в судебном порядке может признать за собой право собственности на приобретенную квартиру. При этом подавать заявление в суд для участия в процедуре банкротства не потребуется.

Также все собственники могут дождаться момента окончательного завершения строительства после того, как недостроенный дом будет передан новому застройщику.

Аналитики рынка недвижимости утверждают, что в настоящий момент ни одна из существующих на рынке схем, не может защитить потенциального покупателя от рисков. Оказаться в глубоком минусе можно, даже приобретая уже готовое жилье с уже имеющимся свидетельством о праве собственности.

Наименьшему риску подвергнуты те покупатели, которые совершают сделки согласно Федеральному закону № 214. Именно он обеспечивает права покупателей и обязует застройщиков выполнять все установленные условия. В случае банкротства девелопера, собственник наиболее вероятно сможет вернуть вложенные в квартиру средства, благодаря введенному с 1 января 2014 года обязательному страхованию ответственности застройщика перед дольщиками. Однако данный закон охраняет лишь тех покупателей, которые заключили договор долевого участия. Наименее безопасными являются способы приобретения квартир посредством кооперативов либо через вексельные схемы, и подобные.

В условиях возникшего экономического кризиса покупательский спрос значительно снизился, что повлияло на уровень продаж. Свое предпочтение клиенты отдают проверенным застройщикам и наиболее крупным объектам, которые имеют проектное финансирование, и где ведутся высокие темпы строительства.

В настоящий момент государство посредством субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам пытается стабилизировать ситуацию на рынке, увеличивая тем самым спрос на предложения в небольших жилых комплексах и предотвращая банкротство застройщиков.

Наиболее уязвимую ситуацию в условиях нестабильного рынка, по-прежнему, занимают небольшие фирмы, не справляющиеся с кредитной нагрузкой и не имеющие достаточного опыта строительства. Однако и среди крупных застройщиков возникают проблемы. Подобным примером может служить строительная и девелоперская компания «СУ-155», на счету которой множество завершенных жилых и нежилых объектов.