Меняем старую квартиру на новую. Взаимозачет или трейд-ин?

На сегодняшний день на рынке недвижимости существует две схемы, с помощью которых потенциальный клиент может обменять старое жилье на квартиру в новостройке. Чтобы купить новое жилье большинство граждан продают уже имеющееся в распоряжении имущество.

С целью быстрой покупки квартиры в новостройке некоторые застройщики и агентства недвижимости предлагают обменять квартиру с помощью системы трейд-ин. 

ТРЕЙД-ИН

Трейд-ин (trade-in) – схема, некогда позаимствованная из автомобильной сферы, которая предполагает, что застройщик выкупает у клиента квартиру на собственные средства и оформляет право собственности на себя. Одновременно с этим, клиент на вырученные деньги приобретает понравившуюся квартиру в новостройке. Данной технологией пользуются крупные застройщики и агентства недвижимости, которые реализуют масштабные жилые проекты. Данная система удобна тем, что застройщик может забронировать квартиру и установить фиксируемую цену, которая не будет увеличиваться в течение срока реализации вторичного жилья.

Система трейд-ин позволяет в кратчайшие сроки обменять старое жилье на новое, причем собственнику не придется тратить время на поиск покупателя, а также на оформление сделки и получение денежных средств.

Чтобы обменять квартиру по схеме трейд-ин, необходимо соблюдение нескольких условий. В первую очередь, жилье должно располагаться в Москве и находиться в собственности не менее 3-х лет, в противном случае продавцу придется заплатить 13% государству, если стоимость квартиры превышает 1 миллион рублей. Ко всему прочему, продать по данной системе долю или комнату не получится, а купить квартиру можно лишь в том случае, если новостройка участвует в данной программе.

Наиболее трудно осуществимым условием является то, что квартира на момент заключения сделки должна быть полностью свободна – как физически, так и юридически. Другими словами, в ней никто не должен проживать и быть зарегистрирован. Поэтому желающим воспользоваться данной схемой на время оформления сделки придется переехать к родственникам либо на съемную квартиру, если у них нет дополнительного жилья. Впрочем, некоторые застройщики идут навстречу клиентам и на время оформления договора купли-продажи разрешают им проживать в старой квартире вплоть до переезда в новостройку.

Пожалуй, наиболее важным моментом при выборе трейд-ина является тот факт, что клиент теряет от 10 до 30% от рыночной стоимости квартиры. Занижая реальную стоимость квартиры, застройщик тем самым оберегает себя от возможных рисков, связанных с приобретением вторичного жилья.

Девелопер сам устанавливает цену «выкупа». Оценка стоимости складывается из различных факторов: в зависимости от того, в каком районе располагается квартира; в каком состоянии находится дом и само жилье – требует ли оно ремонта; есть ли балкон; имеется ли раздельный санузел; на каком этаже находится квартира и т.п.

Если клиента устраивает предложенная сумма, застройщик или агентство выкупает квартиру и перечисляет средства в счет оплаты жилья в новостройке. Данный процесс занимает от 3 до 7 рабочих дней. В свою очередь клиент на вырученные деньги может купить квартиру с доплатой или без неё в зависимости от конечной стоимости приобретаемого имущества.

В случае если новое жилье реализуется в соответствии с законом ФЗ-214 и находится на высокой стадии строительства, оформляется договор долевого участия; если же новостройка находится на ранней стадии, заключается предварительный договор долевого участия.

Подобная система, по данным экспертов, в России не пользуется особой популярностью. Компаниям не выгодно приобретать вторичное жилье, так как в этом случае они берут на себя все дополнительные расходы и издержки в виде возможных проблем с дальнейшей реализацией, налогами и т.п.

ВЗАИМОЗАЧЕТ

Существует также система взаимозачета, которая отличается от первой схемы тем, что вторичное жилье не выкупается застройщиком, а выставляется на продажу риэлторским агентством. Причем продать можно, как квартиру целиком, так комнату и долю. Многие застройщики сотрудничают с агентствами недвижимости, которые в свою очередь помогают продавать такие квартиры. В этом случае собственники смогут получить деньги и приобрести новое имущество лишь после продажи старого, которое в этом случае будет реализовываться по рыночной цене.

По системе взаимозачета нельзя забронировать понравившуюся квартиру, а также зафиксировать цену на время продажи старого имущества. Данный процесс занимает много времени, и к моменту оформления договора купли-продажи цены в новостройках могут значительно подрасти. Ко всему прочему, покупатель должен будет заплатить за услуги риэлторского агентства, что существенно снизит выгоду от сделки.

Открытым также остается вопрос, где жить с момента оформления договора купли-продажи до получения ключей в новой квартире. В этом случае клиентам также придётся искать альтернативные варианты жилья и регистрации. Можно написать заявление и сняться с регистрационного учета, указав предполагаемый адрес проживания. Без прописки можно находиться вплоть до переезда в новую квартиру, однако при постановке на учет в новой квартире придется заплатить штраф за истечение 90-дневного срока выписки с предыдущего места жительства.

Ещё одним подводным камнем можно считать участие в  сделке несовершеннолетних. Другими словами, если в квартире на момент продажи зарегистрированы дети, органы опеки могут не дать разрешения на оформление договора.

По данным аналитиков, данная схема также не пользуется широким спросом. Таким образом, на рынке заключается не более 7% подобных сделок от общего числа.

Традиционно считается, что схема трейд-ин подходит больше тем, кто помимо основной  квартиры хочет продать ещё одну имеющуюся в распоряжении и взамен ее приобрести жилье на первичном рынке недвижимости. Система взаимозачета является наиболее приемлемой для собственников единственной квартиры и для тех, у кого нет возможности оформить ипотеку, но есть накопления и недвижимость, которую можно продать. Данные схемы являются реальным инструментом для улучшения жилищных условий.