• Избранное
  • Москва
  • Московская область
  • Коттеджные поселки

Антикризисные советы: как не прогадать с покупкой квартиры?

Depositphotos 64922871 original

Для многих недвижимость – это надежный способ сохранить свои финансовые сбережения, особенно во время кризиса. В то же время данный процесс в нестабильный экономический период сопряжен с рядом возможных рисков. К сожалению, предугадать то, как поведет себя рубль в период кризиса, не могут даже опытные аналитики. Вследствие чего основной проблемой покупателей становится выбор правильного времени для инвестирования в недвижимость.

С момента кризиса 2008 года появилось много новых инструментов, способных защитить деньги покупателей. В данной статье, мы рассмотрим вопросы о том, как избежать опасности при покупке квартиры, чтобы в конечном итоге не оказаться обманутым.

Покупайте квартиры на завершающей стадии готовности

Прежде всего, не стоит торопиться с покупкой и выбирать самые дешевые варианты. Стоит помнить, что без выгоды застройщик не останется никогда, в то время как Вы, забыв про безопасность, можете натолкнуться на различные сложности, а в худшем случае лишиться и денег и квартиры.

По мнению экспертов, в настоящий момент наименее рискованной покупкой считается приобретение жилья в новостройках, находящихся на завершающей стадии готовности. В этом случае Вы сможете обезопасить себя от возможного «недостроя»,  вследствие заморозки проекта из-за недостаточного финансирования, а также от затягивания строительного процесса. Конечно, в этом случае, стоимость квадратного метра будет гораздо выше, чем на нулевом этапе.

В то же время, если Вы решили купить квартиру на стадии «площадки» или «котлована» необходимо выбирать застройщиков с безупречной репутацией, имеющих обширный опыт успешного строительства и достаточный уровень собственных средств.

Покупайте у проверенных застройщиков

В период кризиса особое внимание необходимо обратить на рентабельность застройщика. Эксперты советуют рассматривать наиболее крупные компании с успешным и обширным опытом строительства.

Застройщики, которые имеют в активах несколько проектов от малых до крупномасштабных, при необходимости могут управлять денежными потоками и перенаправлять их из более успешных в объекты, нуждающиеся в финансировании. В то время как, мелкий застройщик, ввиду отсутствия средств, скорее всего заморозит проект.

В то же время стоит внимательно изучить историю компании: были ли сданы объекты в установленные сроки, имел ли застройщик проблемы с законом – сколько судебных исков было заведено в его отношении, а также с какими претензиями были связаны эти дела, и как они завершились. Соответственно, если застройщик прошел все судебные «круги ада» - это говорит о том, что в случае с новым объектом проблем может возникнуть очень много, вплоть до заморозки строительства.

Для этого необходимо заглянуть в реестр пострадавших от застройщика дольщиков, например, на сайте Москомстройинвеста. Также стоит изучить и список «проблемных застройщиков», который каждый месяц публикуется на сайте Минстроя Московской области.

Необходимо узнать, как застройщик пережил кризис 2008 года. Если на тот момент объекты были сданы в эксплуатацию вовремя, то вероятность того, что компания достроит дома в настоящий период, имея положительный опыт работы в сложных финансовых условиях, гораздо выше.

Также наиболее надежными считаются строительные компании с вертикальной интеграцией бизнеса, когда застройщик выполняет все циклы работ самостоятельно, включая производство стройматериалов, генподряд и реализацию готовых объектов. В этом случае компания не зависит от сторонних фирм, может управлять сроками строительства и контролировать себестоимость возводимого объекта.

Безопасный способ покупки – схема ДДУ

Наименьшему риску подвергнуты покупатели, совершающие сделки согласно Федеральному закону № 214. Именно он обеспечивает права граждан и обязует застройщиков выполнять все установленные условия. Однако данный закон охраняет лишь тех кто, заключил договор долевого участия.

Эксперты рынка считают, что наиболее безопасной формой покупки является приобретение жилья по договору долевого участия (ДДУ). В период кризиса стоит отказаться от других схем приобретения – от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также от предварительных договоров купли-продажи. Про вексельные схемы, которые используются в настоящее время крайне редко, стоит и вовсе забыть.

Схема ЖСК опасна тем, что инвестиции граждан станут намного уязвимей, в случае если срок разрешения на строительство в скором времени истечет. ДДУ может гарантировать покупателям компенсацию денежных средств за невыполнение установленных в договоре обязательств застройщиком. В случае заморозки проекта, дольщик  вправе обратиться в соответствующие органы с требованием предоставить аналогичное жилье в другом жилом доме.

Оцените темы строительства и объемы продаж

Самое простое – это визуально оценить, как ведется строительный процесс: есть ли на площадке строительная техника и рабочие, движется ли процесс. Считается, что нормальная скорость строительного процесса – это 3-4 монолитных или кирпичных этажа в месяц. Блочные и панельные дома возводятся быстрее от 5 этажей и более.

В то же время стоит учитывать ряд нюансов, влияющих на ход строительства. Сюда можно отнести наличие техники в рабочем состоянии, квалификацию рабочих, скорость подключения корпусов к инженерным сетям и тому подобное.

Если объект находится на низком уровне возведения, а срок разрешения на строительство подходит к концу, это повод для тревоги. Ведь не известно продлят ли разрешение, и будет ли дом сдан в эксплуатацию. Если земля находится в аренде, ее срок должен быть значительно дольше, чем срок действующего разрешения.

Более надежным является объект, в котором продана значительная доля квартир. Помимо собственных и предоставленных банков средств, около 30% от общего объёма инвестиций составляют привлеченные средства граждан (от продажи квартир). Благодаря им снижаются риски кассовых разрывов и возможной остановки строительства.

Причем доля кредитных средств должна составлять не более трети от общей суммы инвестиций. В случае если этот объем значительно больше, от покупки стоит отказаться, так как велик риск того, что застройщик не справится с кредитной нагрузкой.

Проверьте основные документы

Вне зависимости от репутации застройщика в первую очередь необходимо проверить – имеются ли у него необходимые документы. Прежде всего, это документы на земельный участок и разрешение на строительство. Если строительная компания является собственником площадки, то Вы вправе потребовать копию свидетельства о собственности. Если участок находится в аренде, то застройщик обязан предоставить копию договора об аренде.