Как выбрать земельный участок для постройки дома?

Многие городские жители, у которых нет дачи или загородного дома, рано или поздно задумываются о подобной покупке. Конечно, не у всех есть возможность приобрести сразу готовый коттедж, поэтому многие начинают с малого, покупая земельный участок, на котором затем можно было бы неспеша начать строительство. К тому же, несмотря на многообразие предложений на рынке, достаточно много людей мечтают построить дом собственными силами, учитывая все тонкости и нюансы, которые они хотели бы воплотить в своём загородном гнёздышке.

Покупка земельного участка даёт свободу выбора потенциальным покупателям, а также позволяет избежать крупных единовременных трат. Однако даже при покупке земли встречаются свои подводные камни, о которых мы расскажем в сегодняшней статье.

Транспортная доступность

В большинстве своём выбор участка зависит от финансовых возможностей покупателя. Однако не стоит забывать, что покупка земли – это ответственный шаг, и к нему надо подходить с расчётом на будущее.

Прежде всего, необходимо задуматься о том, с какой целью вы покупаете участок – для постоянного или для сезонного проживания? Если земля приобретается для круглогодичного проживания, важно помнить о хорошей транспортной доступности. Желательно рассматривать варианты, от которых до места работы или учебы добираться не более 1,5 часа. Также стоит подумать о том, каким способом вы будете передвигаться: с помощью личного автомобиля или общественного транспорта?

В первом случае стоит отдать предпочтение менее загруженным магистралям, иначе вы будете обречены на каждодневное стояние в пробках. Сюда также можно отнести автобусы и маршрутные такси, в них тоже придётся стоять в пробках только без персонального комфорта. В настоящее время покупатели предпочитают малозагруженные направления на юге вдоль Калужского, Симферопольского и Варшавского шоссе.

Совсем иначе обстоит дело с железнодорожным транспортом. Если поблизости от участка располагается железнодорожная станция, то можно не беспокоиться о пробках. В то же время возникают новые трудности: электрички могут ходить не регулярно, а то и вовсе можно попасть в так называемое «окно», когда электропоезда перестают ходить на несколько часов из-за профилактических работ на железнодорожном полотне.

Те, кто планирует покупку участка для строительства летнего домика, могут рассматривать варианты с худшей транспортной доступностью, за счет чего можно значительно сэкономить денежные средства.

Состояние дорог

Во многих населенных пунктах, особенно в тех, которые расположены далеко от Москвы, отсутствуют качественные асфальтированные подъезды. В лучшем случае дорога к вашему участку будет засыпана гравием, в худшем случае её может вовсе и не быть. В осенний и весенний периоды такие проезды раскисают, образуется непролазная грязь, которую не под силу преодолеть не только  автомобилю, но и порой даже самим дачникам.

В зимний период собственников может ожидать новая напасть – занесённые снегом дороги. Особенно часто их не чистят в тех населенных пунктах, в которых проживает мало зимующих жителей.

В случае если дорога все же заасфальтирована, но она является ответвлением от основного шоссе или крупной магистрали, раз в несколько лет вам придется оплачивать ремонт дорожного полотна.

Что будем строить?

Затем необходимо подумать о том, какие постройки вы хотите разместить на нём: будет ли это одноэтажный дом, занимающий много пространства, или компактный 2-этажный коттедж; будет ли он иметь гараж, или же вы захотите построить его отдельно; нужна ли вам дополнительная постройка для хранения разнообразного инвентаря, а может быть вы захотите разместить на участке зону барбекю или бассейн; в конечном итоге хватит ли у вас сил ухаживать за большой территорией?

После этого необходимо подумать какой формы участок больше всего вам подойдет. Это может быть квадрат или прямоугольник, а может быть участок неправильной формы. Опять же на это необходимо обращать внимание в зависимости от того, что вы планируете в дальнейшем на нем расположить, а также где захотите организовать въезд.

Коммуникации

За благо цивилизации, непременно, придется доплатить. Сезонные дачники обычно выбирают участки только с подведенным электричеством, остальные коммуникации такие, как газ или центральная канализация, выбираются опционально. Ко всему прочему почти все, выставленные на продажу участки, электрифицированы.

Иначе обстоит дело для тех, кто приобретает участок для строительства добротного дома для постоянного проживания. Здесь без газа никак не обойтись, особенно зимой. Обогреть дом в холодное время года – задача не из простых, особенно, когда в доме отсутствует газ. В этом случае обогрев всего жилого пространства за счет электроэнергии выльется в копеечку. Конечно, газифицированные участки будут стоить дороже, но стоит или экономить при покупке, чтобы затем всю оставшуюся жизнь переплачивать?

Канализация и водопровод в большинстве поселений отсутствуют, поэтому если вы хотите иметь все необходимые условия для проживания в своём коттедже, как в квартире, следует выбирать участки, расположенные в оборудованных всеми центральными коммуникациями коттеджных посёлках.

В тоже время коммуникации можно сделать собственные, например, вырыть скважину на участке или автономную канализацию типа септик.

От покупки участка, где коммуникации существуют только на бумаге, стоит отказаться, если продавец не предоставил технические условия на проведение инженерных сетей, так как без них строительство реальных коммуникаций может затянуться на неопределённое время, даже если за всё будет уплачено.

Если все коммуникации уже подведены к участку и остается только их подключить, продавец должен иметь договоры на подключение услуг от электросети, водоканала, газового треста, а также акты о выполнении технический условий с этими сетями.

Организованный или неорганизованный?

Помимо того, что земельные участки могут продаваться в посёлках, деревнях, сёлах, бывших садовых товариществах, они также часто предлагаются в так называемых коттеджных поселках. Тут стоит, прежде всего, обратить внимание на то, организованный он или нет. Что же это значит?

Организованные коттеджные посёлки, как правило, имеют огороженную по периметру, охраняемую территорию, за которой часто ведется видеонаблюдение, а на въездах установлены контрольно-пропускные пункты. В них проложены внутрипоселковые дороги, подведены все необходимые коммуникации, а также имеется асфальтированный подъезд к территории. Управлением такого рода посёлков занимается обычно специально созданная компания или дачный кооператив. В организованных коттеджных посёлках, соответственно, стоимость участков гораздо выше.

В неорганизованных коттеджных посёлках цены ниже, однако, комфортные условия для проживания собственникам здесь придётся создавать самим, будь то асфальтированные подъезды или коммуникации. Причем сделать что-то вскладчину в будущем будет очень не просто. Как показывает практика, среди, допустим, 350 собственников участков, найдется очень много тех, кто будет не согласен с предложенными условиями или озвученной суммой, а то и вовсе не будет заинтересован в общем деле. Поэтому все тяготы особо инициативным гражданам придется взять на себя.

Инфраструктура

Вторым важным аспектом при выборе участка является его удалённость от основных объектов инфраструктуры. Изучите, как далеко располагаются школы и детские сады, больницы и поликлиники, есть ли в шаговой доступности продовольственные магазины или супермаркеты? Обратите внимание, как далеко располагаются пункты скорой помощи и полиции, пожарная часть?

Если вы предпочитаете активный отдых, то выбирайте участки, расположенные ближе к спортивным комплексам, конно-спортивным базам, горнолыжным склонам – таких в Подмосковье не мало.

Организованные коттеджные посёлки зачастую обладают объектами собственной инфраструктуры. На их территории могут быть построены административные здания с разнообразными магазинами, салонами красоты, сервисными и бытовыми службами, здесь также может быть возведен детский сад или школа, центр развития ребенка и многое другое.

На территории таких посёлков обычно имеются детские игровые и спортивные площадки, организованы зоны отдыха и проложены прогулочные дорожки, созданы гостевые парковки. Все зависит от классификации посёлка – от эконом-класса до премиум.

Поэтому перед покупкой стоит непременно изучить данные факторы.

Разнообразные платежи

Чтобы расходы на содержание участка не стали для вас сюрпризом, заранее узнайте о том какие налоги или взносы вам придется оплачивать. Например, если вы решили приобрести участок в дачном товариществе, узнайте какие и в каком размере есть взносы, как часто их необходимо будет совершать – разово, ежегодно, ежемесячно?

В случае если вы приобрели участок в организованном коттеджном поселке, стоит помнить, что за все дополнительные услуги, будь то охрана или уборка территории, придется платить. Размер платежей зависит от перечня того, что предлагается в том или ином посёлке, а также от тарифа на услуги управляющей компании. Причём в различных сегментах рынка эксплуатационные платежи могут кардинально различаться, в посёлках эконом-класса они могут составлять до 2 тысяч рублей, а в элитных доходить и до 70 тысяч рублей в месяц.

Не стоит забывать об индивидуальных платежах – собственникам предстоит оплачивать расходы на газ, водопровод и электроэнергию, а также ежегодно оплачивать земельный налог.

Рельеф и почва

Выбирать участок для покупки лучше всего поздней весной или осенью, когда можно оценить ландшафт земли. Наличие застоявшейся воды может указывать на ряд факторов, например, на высокий уровень грунтовых вод, глинистую почву или на то, что участок располагается в низине.

Если вы запланировали строительство, то грунтовые воды могут повредить фундамент вашего будущего дома, периодически подмывая его. Для отвода излишков воды рано или поздно на участке придётся разместить дренажную систему, обустройство которой стоит отнюдь недешево.

Также стоит обратить внимание на то, какая на участке почва – глинистая или суглинистая, песчаная или супесчаная, либо торфяно-болотистая.

Первый тип почв плохо пропускает влагу и имеет большую вязкость, такая почва долго просыхает и трудно поддается обработке. В засушливое время на глинистой почве застаивается вода, а в жаркий период земля пересыхает. Песчаные почвы наоборот быстро пропускают влагу, как быстро прогреваются, так быстро и остывают, также они часто бедны минеральными веществами, поэтому урожай на них будет довольно скудный. Торфяно-болотистая почва хоть и богата минералами, но требует долгого и упорного освоения. Лучше всего выбирать сухие и не заболоченные земли.

Также следует обратить внимание на наличие лесных деревьев на территории, для кого-то это может стать плюсом, а для кого-то минусом, так как деревья создают дополнительную тень, а их корневая система распространяется на многие метры вокруг, что может помешать огородно-садоводческим экспериментам. Соответственно за деревья на участке, также в большинстве случае придется доплатить.

Самыми дорогими участками являются земли, расположенные рядом с лесным массивом или водоёмом, причем за участки у воды придется выложить немалую сумму. Как отмечают эксперты, удорожание таких живописных наделов может составить от 30 до 200%. Также стоит отметить, что здесь будет более прохладно, чем на участках расположенных дальше от воды и леса. А вот участки, на которых растет сплошной кустарник, обойдутся покупателю дешевле, так как для того, чтобы избавиться от растительности и корней, придется приложить немало усилий.

Также стоит обратить внимание на то, если ли у земли уклон, много ли имеется впадин и кочек. Такой участок придется рано или поздно выравнивать и опять же вкладывать в это немало денег, чтобы добиться идеально ровного газона.

Немало проблем может принести тот факт, что участок расположен на холме или в поле и продувается всеми ветрами. Здесь будет не только не уютно, но и холодно.

Юридические аспекты

Чаще всего проблемы кроются в документах. Поэтому перед покупкой стоит все тщательно изучить. В первую очередь необходимо затребовать у продавца документы на участок, где указан фактический адрес объекта купли-продажи, прошёл ли он межевание и присвоен ли ему кадастровый номер, где зафиксирована его реальная площадь, а также свидетельство о государственной регистрации с печатями, в которой указана категория земли.

Существует 2 вида земель: участки под индивидуальное жилищное строительство и сельскохозяйственного назначения. Следует помнить, что на сельхозземлях категорически запрещено возводить жилые постройки, они предназначены для ведения исключительно садового-огородного хозяйства.

Ко всему прочему, можно воспользоваться Интернетом. На сайте rosreestr.ru имеется вся необходимая информация, так как ресурс принадлежит Управлению Федеральной службы регистрации объектов недвижимости.

После следует получить выписку из Росреестра, сверить информацию по публичной кадастровой карте, изучить сведения об отсутствии строений на участке – они могут быть снесены, но не сняты с учета,  проверить информацию об отсутствии арестов и обременений, например зоны отчуждения ЛЭП, наличия кабелей связи или газопровода.

С осторожностью стоит приобретать участок у собственника, который продаёт его по доверенности или владеет им менее 3-х лет, например, получил в наследство, либо у человека, который состоит на наркологическом или психоневрологическом учёте.

Если земля приобретается у застройщика, документы сверяются тем же самым образом. Причем лучшим вариантом оплаты является перечисление денежных средств на расчётный счет, если застройщик просит внести средства каким-либо другим способом, то стоит задуматься о необходимости покупки у такой компании.

Не спешите с выбором земельного участка, изучите всего характеристики и документы. Не гонитесь за дешевизной, обращайте внимание на все нюансы сделки и следите за поведением продавца, при необходимости на подготовительном этапе воспользуйтесь услугами юриста, и тогда покупка земельного участка станет вашей сбывшейся мечтой, а не приобретенным расстройством.