Итоги 2015 года: цены на недвижимость упали на 15%

Прошедший 2015 год был ознаменован рядом поправок внесенных в Федеральный закон «О долевом строительстве». Прежде всего, правительство решило ужесточить требования к застройщикам, а именно определить минимальный уровень собственного капитала строительной компании в размере не менее 1 миллиарда рублей или не менее 5% от средневзвешенной стоимости возводимой недвижимости.

Другой важной поправкой в закон стало введение целевого использования денежных средств дольщиков. Теперь застройщики обязаны будут использовать деньги граждан только на цели непосредственно связанные со строительством. Также сведения об использовании средств и документы о своей деятельности компании должны будут предоставлять в Москомстройинвест.

Для застройщиков, реализующих квартиры по ЖСК, также ужесточились требования. Теперь они могут возводить одновременно не более 1 жилого многоквартирного дома высотой до 3-х этажей. Также было определено количество членов ЖСК – теперь их должно быть не более того количества квартир, которые расположены в доме.

В марте 2015 года, в условиях сложившийся кризисной обстановки, правительство ввело программу «Ипотека с государственной поддержкой», которая помогла спасти от неминуемого упада ипотечной рынок первичной недвижимости. Годовая ставка в рамках программы составила 12%. Ко всему прочему, Центробанк планомерно в течение года снижал ключевую ставку по ипотеке. После очередного снижения многие банки стали предлагать ипотечные продукты со ставками от 11,4 % годовых.

В 2015 году отмечено увеличение числа новостроек комфорт-класса по ценам эконом-класса. Застройщики стали отказываться от точечных застроек и перешли к комплексному строительству объектов, в которых помимо жилья создается развитая инфраструктура. На рынке появилось больше индивидуальным проектов с оригинальной архитектурной концепцией и цветовым решением, также увеличилось число предложений по выбору планировочных решений, в некоторых проектах реализовалось до 10 различных вариантов.

Эксперты недвижимости отмечают, что нынешний кризис совершенно непохож на ситуацию, сложившуюся в России в период 2008-2009 годов. В этот раз не произошло восстановление цен на жилье, соответственно уровень спроса также не возвратился к прежним показателям. Многие аналитики предполагают, что рынок новостроек, будет и дальше скатываться вниз.

По данным ИРН-Консалтинг, столичные квартиры, реализуемые в долларовой валюте, подешевели за год на 33,6%. К декабрю прошлого года средний показатель цены за квадратный метр составил 2500$, при докризисных показателях в 5000-5200$ за квадратный метр. Другими словами за весь период «долларовые» новостройки потеряли в цене ровно половину.

В период с декабря 2014 года по декабрь 2015 года цены на жилье в рублях, снизились примерно на 15% – с 207 до 177 тысяч рублей за квадратный метр. Однако данный показатель можно считать не вполне корректным, так как после резкого скачка курса доллара до 70 рублей в декабре 2014 года, многие компании стремительно привязали цены к курсу, в результате чего средневзвешенная цена за «квадрат» оказалась завышенной в разы. Однако в целом для большей части рынка падение рублевых цен на новостройки составило от 10 до 15%.

По данным компании «Миэль», в пределах границ старой Москвы по состоянию на декабрь 2015 года на первичном рынке реализовывалось 1,9 миллиона квадратных метров жилья, что на 45,4% больше уровня декабря 2014 года.

Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Москвы за месяц упала на 1,7% и составила 205,7 тысячи рублей. В предложения эконом-класса цена выросла на 0,3% и составила 119,1 тысячи рублей за квадратный метр, в комфорт-классе цена упала на 1,2% и составила 156,8 тысячи рублей, в бизнес-классе – стоимость квадратного метра упала на 1,7% и достигла 238,3 тысячи рублей.

Общее число реализуемых в Московской области новостроек составило 4,62 миллиона квадратных метров, что на 0,6 % больше показателя ноября 2014 года. В целом общее количество корпусов на рынке Подмосковья сократилось на 21%, что, несомненно, подчеркивает сложности, возникшие на рынке недвижимости вследствие кризиса. Наиболее всего кризис отразился на сегменте бизнес-класса, где произошло сокращение корпусов на 74% от общего числа. В комфорт-классе вышло на 22% меньше объектов, в эконом-классе – на 10%.

Средняя цена за квадратный метр в Московской области изменилась незначительно +- 2% и составила 80,2 тысячи рублей. Цена за квадратный метр в сегменте комфорт-класса упала на 0,1% и составила 78,5 тысячи рублей, в бизнес-классе квадратный метр подорожал на 13% и достиг 129,9 тысячи рублей.

Количество квартир реализуемых в Новой Москве снизилось на 2% и составило 9,5 тысячи, что эквивалентно 558 тысячам квадратных метров. Однако по сравнению с декабрём 2014 года объем предложений вырос на 3,9%, а средний показатель цены снизился на 0,8% и достиг 101,1 тысячи рублей за квадратный метр. В эконом-классе также было отмечено падение цен – на 1,8% до 93,2 тысячи рублей за квадратный метр, в комфорт-классе – на 0,1% до 106,9 тысячи рублей, в бизнес-классе цена осталась прежней – 145,6 тысячи рублей.

Наиболее число предложений было отмечено в пределах 5 км от МКАД, второй по величине стала зона в пределах от 10 до 20 км от МКАД (32% от общего числа). Наиболее популярными в 2015 году стали малометражные студии, а также однокомнатные квартиры, доля которых составила 49% от общего числа. Их популярность обусловлена наибольшей доступностью в отличие от многокомнатных квартир. Порядка 34% на рынке приходится на 2-комнатыне квартиры, на 3-комнатные – 15%, и всего лишь 2% отводится под 4-комнатные квартиры.

Застройщики стали чаще предлагать квартиры с уже готовой отделкой, дабы спровоцировать покупательский спрос в связи с падением платежеспособности населения. На 6,9% увеличилась доля предложений в панельных домах, которые в настоящее время являются наиболее доступным вариантом для граждан. Средняя цена за квадратный метр в панельных домах модернизированных серий составила 78,6 тысячи квадратных метров, в то время как средневзвешенная цена за «квадрат» в монолитных домах остановилась на уровне 86,8 тысячи рублей. Стоимость квадратного метра в монолитно-кирпичных домах упала на 2,1% и достигла 79,2 тысячи рублей.

Общее число новостроек в 2015 году выросло на 11,7% по сравнению с 2014 годом и составило 1352 жилых дома в 354 проектах. 

Как уже отмечалось ранее, нынешний кризис отличается от классической модели, когда после упадка экономики обычно возобновляется спрос. Он имеет другую природу возникновения, и его экономические показатели зависят вовсе не от перенасыщенности рынка, а от внешнеполитических отношений России с западными странами. Цена на нефть, по-прежнему, бьёт антирекорды, в настоящий момент она составляет чуть больше чем $30 за баррель, инфляция увеличивается и проявляется в росте цен на продукты питания, технику, товары первой необходимости, рубль все так же падает по отношению к евро и доллару. Подобная ситуация с каждым днём оставляёт все меньше шансов россиянам на покупку недвижимости. Соответственно застройщикам придется опускать цены на жильё всё ниже и ниже.