Прогноз на 2016 год: цены на недвижимость будут падать

Уже более года Россия претерпевает состояние кризиса, что непосредственно отражается на рынке недвижимости. Для многих строительных компаний 2015 год стал проверкой на прочность – его не смогли пережить мелкие застройщики, которые в скором времени покинули рынок. По мнению многих экспертов, в 2016 году ожидается вторая волна отсева, которая принесет с собой череду слияний и поглощений, а также вызовет дальнейшее снижение цен.

Конец 2014 и начало 2015 годов были ознаменованы возросшей покупательской активностью, когда на фоне повышения евро и доллара россияне ринулись покупать недвижимость, пытаясь тем самым сохранить накопленные деньги. В конечном счете, сбережения быстро иссякли, а новостройки продолжили заполнять рынок. Застройщики столкнулись с тем, что спрос на жилье быстро упал, в то время как цены остались прежними. В связи с этим стоимость квадратного метра постепенно начала снижаться.

Эксперты прогнозируют, что кризисная ситуация в 2016 году только ухудшится, и на ее фоне прошедший 2015 год для участников строительного рынка покажется лёгкой разминкой.  Из-за снижения платёжеспособности населения и роста цен по обязательным платежам, банки начнут более критично рассматривать потенциальных заемщиков, что скажется в первую очередь на количестве ипотечных сделок.

Застройщики уже лишились части клиентов, в распоряжении которых имелось достаточное количество накопленных денег, теперь же они могут лишиться и ипотечных заемщиков, а значит компаниям придется неизменно корректировать цены, исходя из уровня текущей инфляции, чтобы хоть как-то спровоцировать или подогреть интерес возможных покупателей.

Для строительных компаний, неспособных справиться с финансовыми потоками и издержками строительства, 2016 год обернется банкротством – их существование может завершиться поглощением другими крупными застройщиками или банковскими структурами. Ожидается также массовый отказ от запуска новых проектов, где вынужденно низкая стоимость квадратного метра не сможет окупить возросшие затраты на строительство. Предполагается, что особо заметно эта тенденция проявится в регионах.

Основной задачей властей станет сохранение доступности государственных программ таких, как военная ипотека и материнский капитал, а также субсидирование процентных ставок отдельных проектов крупных застройщиков и ставок по ипотеке.

К примеру, 25 января Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о запуске нового продукта – ипотеки с переменной ставкой и фиксированным ежемесячным платежом. Новый кредитный продукт предусматривает пересмотр процентной ставки до 3 раз в месяц в зависимости от текущего уровня инфляции в стране. При этом ежемесячный платеж будет фиксированным на всём сроке кредитования, он также не будет зависеть от колебания процентной ставки. Предполагается также, что срок кредита будет меняться в зависимости от изменения процентной ставки. Как отметили в АИЖК, данная мера исключает вероятность непредвиденных расходов для заемщиков даже в случае роста инфляции, а при снижении уровня инфляции срок погашения кредита с плавающей ставкой будет в 2 раза ниже по сравнению с аналогичным кредитом с фиксированной ставкой.

Заёмщику также не нужно будет рефинансировать кредит при понижении общего уровня процентных ставок – ставка и срок кредита будут автоматически сокращаться вместе со снижением инфляции на рынке.

Но не стоит радоваться, эксперты прогнозируют, что даже новые ипотечные продукты не смогут удержать рынок недвижимости от неизбежного дна.

По мнению председателя комиссии Российской гильдии риэлторов Геннадия Стерника, в текущем году стоимость квартир в новостройках, продаваемых в российской валюте, может упасть на 2-3%. Также снизится и активность стройкомплеса – девелоперы начнут «консервировать» свои проекты до того момента, когда общерыночные цены вновь поползут вверх.

Застройщики, чьи предложения уже вышли на рынок, будут в дальнейшем снижать стоимость квадратного метра. Особенно это будет заметно в проектах масштабной застройки с несколькими очередями строительства, где стартовые цены на жилье в каждом последующем корпусе оказываются ниже предыдущих. Наиболее популярными с покупательской точки зрения останутся проекты площадью свыше 500 тысяч квадратных метров.

Аналитики прогнозируют, что наметившаяся тенденция предложений бизнес-класса по цене комфорт-класса продолжится и в 2016 году. Удержать интерес покупателей девелоперы смогут лишь, предлагая различного рода скидки и акции, так как обычные предложения без скидок покупатель уже не рассматривает. Хорошая динамика продаж в настоящее время просматривается лишь на тех проектах, при которых бюджет покупки составляет на 20-25% меньше, чем в аналогичных проектах сопоставимых по качеству и стадии строительства. Оглядываясь на своих конкурентов, застройщикам волей-неволей придётся корректировать цены на жилье.

В России на сегодняшний день на одного жителя приходится более 2 квадратных метров недвижимости всех сегментов – от эконом- до элитного классов, в то время как в 2011 году на одного человека приходилось 0,85 квадратных метров. Отмечается, что в существующих условиях, данный показатель только продолжит свой рост, поэтому на дефицит квадратных метров рассчитывать не придется. Это также поспособствует снижению цен.

По прогнозам Минэкономразвития, экономика страны должна восстановиться в течение ближайших 2-х лет, однако говорить о быстром восстановлении сектора недвижимости не придется. Эксперты прогнозируют, что после затяжного упадка, медленный рост на рынке возможен лишь к концу 2016 года.

ПРОГНОЗЫ НА БУДУЩЕЕ

1. Покупательский спрос окончательно остановится на наиболее дешевых сегментах недвижимости – эконом- и комфорт-классах.
2. Правительство начнет активнее регулировать строительную отрасль, вводя все более жесткие рамки для застройщиков, страховых компаний и банковских структур. Возможен окончательный переход от долевого строительства к реализации только готового жилья.
3. Банки потеряют монополии на выдачу ипотеки. Вполне возможно, что в будущем эта прерогатива будет отдана частным и государственным фондам, что только поспособствует снижению процентных ставок.
4. Из-за большого количество нереализованных площадей, застройщики обратятся к сектору арендного жилья и доходных домов. Ввиду их малой доходности компании не уделяли ранее особого внимания этим сегментам, однако кризис заставит в дальнейшем пересмотреть эти взгляды.
5. С рынка уйдут компании, которые не смогут справиться с кредитными обязательствами, их поглотят более крупные организации. Все это говорит о том, что рынок захватят порядка 5 крупных застройщиков, которым будет принадлежать до 90% проектов на рынке.
6. С рынка уйдет большое количество риэлторских компаний, которые просто-напросто не выдержат конкуренции в условиях кризиса. Как следствие, качество услуг агентств только повысится.

Строительным компаниям и инвесторам кризис сильно ударил по кошельку. Однако, если посмотреть на ситуацию с покупательской стороны, то на рынке наметились положительные тенденции: снижение цен на жилье, большое количество скидок и акций, увеличение выбора, включая большое число жилых комплексов и разнообразие планировочных решений, снижение стоимости ипотечного кредитования, а также возможное, в будущем, изменение механизма строительства и покупки недвижимости. Все это, несомненно, отразится на качестве и надежности жилья от чего покупатель только выиграет.