Все, что нужно знать о новом налоге на имущество физлиц

В январе 2015 года в силу вступили новые правила налогообложения имущества; под него уже попали юридические лица. С 2016 года новый налог на имущество физических лиц коснется всех собственников жилья. Изменится сумма налоговых сборов, о ней собственники узнают из платёжных квитанций, которые придут на почтовый адрес уже весной этого года. Предполагается, что окончательный переход на новую систему оплаты должен завершиться к 2020 году.

В чем суть нового налога?

До 1 января 2015 года налог на имущество физических лиц исчислялся, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, которая показывает технические и качественные характеристики – процент износа зданий и год постройки, какие материалы применялись при строительстве, этажность, назначение, наличие обременений и т.п.

Для старого жилого фонда расчет по инвентаризационной стоимости был если не идеальным условием, то вполне приемлемым. Теперь же прогнозы ожидаются не самые лучшие – предварительная оценка кадастровой стоимости недвижимости оказалась завышенной в несколько раз, что непосредственно отразилось на налоговой ставке. Однако, как утверждают эксперты, для большинства собственников новый налог не станет обременительным.

Кадастровая стоимость недвижимости отражает местоположение объекта, его транспортную доступность, удаленность от центра города, инфраструктуру, реальный платежеспособный спрос и так далее, другими словами уровень налога здесь определяется уже рыночными условиями.

Предполагается, что новый налог будет плавающим – изменяться в течение времени в зависимости от сложившейся на рынке ситуации. К примеру, налог на квартиры в старых домах, расположенных в исторической части столицы, будет значительно выше, определенной Городским бюро технической инвентаризации (БТИ).

Что попадет под налогообложение?

В соответствии со статьёй 401 Кодекса под имуществом, которое подлежит налогообложению, подразумевается:

• Жилой дом;
• Дача;
• Квартира;
• Комната в квартире;
• Доля в общей собственности;
• Объект незавершенного строительства;
• Единый недвижимый комплекс (при условии, если в состав входит хотя бы 1 жилое помещение); 
• Иное строение, помещение или сооружение;
• Гараж или машиноместо;
• Постройки, расположенные на земельных участках, используемые для подсобного или дачного хозяйства, садоводства или огородничества общей площадью не более 50 квадратных метров;
• Помещения, в которых размещаются творческие мастерские, студии, ателье, негосударственные музеи, библиотеки, галереи и т.п.

Стоит отметить, что законом не облагается имущество, которое входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Как определить стоимость имущества?

Стоимость имущества будут определять компетентные специалисты-оценщики. Однако, как предрекают многие аналитики, избежать ошибок в расчетах даже при большой квалификации оценщика можно не всегда. Неточности возникают из-за установленной законом методики оценки кадастровой стоимости недвижимости.

При оценке недвижимости, исходя из кадастровой стоимости, применяется сравнительная методика, другими словами, эксперты рассчитывают налог на имущество, сравнивая объект с аналогичным на рынке, цена на который уже установлена. По сути, кадастровая стоимость приравнена к рыночной, которая, в зависимости от различных характеристик объекта, может значительно колебаться, особенно в период экономического кризиса.

Данный метод плох также и тем, что он не учитывает особенности конкретного жилья. При массовой оценке недвижимости ко всем объектам применяются одинаковые критерии, из которых складывается стоимость. Однако даже незначительное различие между жильем может сказаться на итоговой сумме, которая будет указана в платёжной квитанции.

Аналитики отмечают, что при массовой оценке недвижимости существует большая вероятность некорректного применения общих условий к некоторым объектам. Обычная недвижимость (квартиры, дома) оценивается стандартно, проблемы возникают при оценке комнат и долей. В этом случае оценщики не всегда разделяют полное жилье или его часть, а потому условия применяются одинаковые для всего. В конечном счете, часть имущества может быть оценена как целая квартира или дом, в то время как доля или комната по законодательству приравнивается к неликвидному имуществу, к которому в свою очередь должна быть применена корректировка стоимости, доходящая до 40%. Большинство обращений в суд для переоценки имущества как раз происходит за счет подобных неточностей.

Стоит отметить, что собственник может самостоятельно узнать о кадастровой стоимости своего имущества на сайте Росреестра. В настоящее время кадастровая карта работает в тестовом режиме, а это сказывается на точности оценки: большая часть новостроек ещё не отмечена, либо их стоимость определена неправильно. Для того чтобы точно установить кадастровую стоимость имущества, можно обратиться с соответствующим запросом в Росреестр или в оценочные компании.

Государственная кадастровая оценка недвижимости будет проводиться 1 раз в 3 года, для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя 1 раз в 2 года. Однако в течение данного периода ситуация на рынке может существенно измениться. Например, может улучшиться транспортная доступность объекта в связи с открытием станции метро, из-за чего недвижимость может подскочить в цене, либо, наоборот, рядом с жилым домом могут построить комбинат, и стоимость квартиры снизится. Если собственник не согласен с определенным для его имущества налогом, он может обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости.

В случае если новостройка не имеет кадастровой стоимости, в местном отделении БТИ необходимо подать заявление на вызов техника, который оформит технический паспорт объекта и его кадастровый план. После этого собственники могут заказать выписку из оценочного акта.

Есть ли льготы по налогу?

Все установленные ранее послабления сохраняются, однако, в новой редакции закона льготник, имеющий несколько объектов недвижимости, сможет получить скидку только по одному из них. Также новый закон предусматривает право собственников получить налоговый вычет на необлагаемую налогом часть – от жилого дома – это 50 квадратных метров, от общей площади квартиры это 20 квадратных метров, от комнаты – 10 квадратных метров.

К льготным категориям граждан отнесены:

• Пенсионеры;
• Герои Советского Союза и ветераны ВОВ;
• Инвалиды I, II группы;
• Ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС.

Ко всему прочему, региональные власти  имеют право самостоятельно изменять категории льготников и размеры льгот. Например, в некоторых регионах к категории льготников причислили многодетные семьи.

Каковы новые налоговые ставки?

В зависимости от региона, а также от самого объекта, налоговые ставки могут варьироваться от 0,1 до 2%.

Предполагается, что ставка в размере 0,1% будет применяться к жилым домам и квартирам, иным жилым помещениям, гаражам и машиноместам, недостроям; 0,5% - для остальной недвижимости, а 2% - для элитной недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает 300 миллионов рублей, и торговых центров.

Пример для рассчета стоимости

Допустим, 1-комнатная квартира площадью в 39 квадратных метров стоит 5,5 миллиона рублей. Отсюда кадастровая стоимость 1 квадратного метра составляет 128,2 тысячи рублей. От общей площади квартиры (39 кв.м.) необходимо отнять 20 квадратных метров (положенный налоговый вычет) – получается 19 квадратных метров. Размер налоговой базы для квартиры составит 128,2х19= 2 435 800 рублей.

Далее полученную сумму необходимо умножить на коэффициент, утвержденный властями, который зависит от ставки налога. Кадастровая стоимость менее 10 миллионов рублей – коэффициент 0,001; от 10 до 20 миллионов рублей – 0,0015; от 20 до 50 миллионов рублей – 0,002; от 50 до 300 миллионов рублей – 0,003.

Для данной квартиры это 0,001х2 435 800=2435,8 рублей. Налог в таком размере придется платить собственнику рассмотренный квартиры.