• Избранное
  • Москва
  • Московская область
  • Коттеджные поселки

Цены падают: что влияет на стоимость жилья в кризис?

Depositphotos 33203135 original

По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, в период сложной экономической ситуации в стране доля бедных семей (тех, кому не хватает денег на еду, либо тех, кто может позволить себе еду, но покупка одежды недоступна) выросла до 39%, вернувшись к состоянию 2009 года. Это говорит лишь о том, что экономическая ситуация в России только ухудшается, и в скором времени большая часть граждан, которые задумывались о покупке собственного жилья, забудут об этом на неопределенный период.  

В начале октября 2015 года ВЦИОМ опубликовал статистические данные, согласно которым порядка 29% граждан собирались приобрести жилую недвижимость, однако 10% из них решили отложить столь крупную покупку до стабилизации ситуации, а 7% и вовсе решили отказаться от этой идеи.

СПРОС УПАЛ

Уровень достатка россиян резко ухудшился после девальвации рубля, что повлекло за собой и спад покупательской активности, вследствие чего сократились сделки, производимые в сфере недвижимости.  За три квартала 2015 года во всех регионах страны было заключено только 8,5 миллионов сделок, включая первичный и вторичный рынок, что на 1,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. В Москве переход прав собственности за 11 месяцев сократился на 5%.

В одной из крупнейших строительно-девелоперских компаний России – «Мортон» – за три квартала прошлого года сделки сократились на 9%, в многопрофильной девелоперской компании ФСК «Лидер» сделок было заключено на 10-15% меньше, чем в 2014 году, а в строительно-промышленной компании «Группа ЛСР» продажи упали вообще на 41%. По оценкам экспертов, в некоторых регионах страны, например, в Краснодарском крае спрос упал на 29%.

Аналитики рынка отметили, что покупательский спрос сдвинулся в сторону малометражных квартир, особенно студий, так как они оказались наиболее доступными по цене.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ РОСТ

В то время как активность покупателей значительно снизилась, девелоперы продолжили выводить на рынок большие объемы новых предложений. Так за 11 месяцев в 2015 году в эксплуатацию было введено порядка 66,7 миллиона квадратных метров недвижимости, что на 3,4% больше, чем за аналогичный период 2014 года.

Согласно данным «Инком-Недвижимости», в декабре прошлого года в Московском регионе было выведено рекордное количество предложений первичного рынка за последние 25 лет – 6 миллионов квадратных метров. В агентстве «Миэль-Новостройки» отметили, что прирост недвижимости в Москве составил 1,7 миллиона квадратных метров, что на 44,5% больше, чем в 2014 году.

Согласно этим показателям объём предложений, представленных на рынке, только растет, а, учитывая проекты, которые планируется построить в ближайшие годы, например, крупномасштабные многофункциональные жилые кварталы, расположенные на местах бывших промзон – «Символ», «ЗИЛАРТ», «Петр I», «Грайвороново» и другие, падать этот показатель не будет.

Сейчас на рынке наблюдается переизбыток предложений, в то время как финансовые возможности покупателей не соответствуют такому объему. Это вынуждает застройщиков в условиях конкурентной среды все ниже и ниже опускать ценники на недвижимость, но, конечно, всему есть предел.

ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕКИ

В связи с обвалом рубля, Центробанк повысил ключевую ставку, из-за которой покупка жилья по ипотеке оказалась недоступной. В начале 2015 года годовые ставки по кредитам выросли до 14-15%, что негативно сказалось на спросе покупателей, использующих для покупки жилья ипотеку. Больше всего от внезапного скачка процентной ставки пострадал массой рынок, где доля ипотечников достигала практически 50% от общего числа. Чтобы помочь гражданам, власти запустили программу ипотечного кредитования с государственной поддержкой, которая спасла рынок от обвала. Эксперты предрекали массовые банкротства застройщиков, в случае, если правительство не предприняло бы какие-либо меры.

На реализацию программы государственного субсидирования ипотеки, которая предусматривает фиксацию ставки 12% банками, из бюджета было выделено 20 миллиардов рублей. Однако в данную программу попали не все квартиры, а только те, чья стоимость не превышает 8 миллионов рублей – для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, и не более 3 миллионов рублей – для регионов. Однако 1 марта 2016 года программа прекратит свое действие – в правительстве считают дальнейшее продление программы нецелесообразным. Поэтому застройщикам вновь придется искать пути решения «ипотечной проблемы», возможно снижая затраты на строительство и тем самым понижая себестоимость жилья.

УДОРОЖАНИЕ ВОЗМОЖНО

В тоже время, многие аналитики заявляют, что ещё ниже цены не смогут опуститься, так как существует определенный порог рентабельности, переход за который не выгоден для застройщиков. Ко всему прочему, цены на строительные материалы не думают падать. Так за три квартала прошлого года стройматериалы выросли в цене от 10 до 20%, материалы для отделки и инженерные оборудование подорожали от 20 до 40%, а, например, цены на сантехническое оборудование выросли практически в половину.

Повлиять на удорожание первичного рынка примерно на 7-9%, может также система «Платон», начавшая свою работу в середине ноября 2015 года, считают в Ассоциации застройщиков города Москвы. Система предусматривает плату за проезд по федеральным трассам с фур и грузовиков массой более 12 тонн.

Но всё же эксперты единодушно сходятся во мнение, что цены продолжат своё падение. Они прогнозируют, что в 2017 году средневзвешенная цена 1 квадратного метра жилья, расположенного в пределах от ТТК до МКАД, может опуститься до 160 тысяч рублей. Это связано, прежде всего, с ценами на нефть, которые по прогнозам, также не повысятся в ближайшее время.