Смена управляющей компании

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, если она не справляется со своими обязанностями? Этот вопрос регулируется Жилищным кодексом РФ. Также некоторые моменты и условия, касающиеся расторжения такого сотрудничества, можно отразить в договоре управления, заключаемом с выбранной компанией.

Порядок выбора или смены управляющей организации

Право выбирать управляющую компанию предоставлено жильцам многоквартирных домов. Осуществляют они это право путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников. Для того, чтобы решение считалось принятым, за него должно быть получено больше половины голосов от всего количества. Превышение даже в один голос считается достаточным. При этом, голоса считаются не по общему количеству жильцов, а общей площади помещений, находящихся в собственности у всех жильцов. То есть, количество голосов у одного собственника равняется числу долей в общей площади, приходящихся на его квартиру.

Решение, вынесенное на собрании по смене управляющей компании в многоквартирном доме (и подержанное большинством), будет обязательным для всех жильцов, даже не присутствовавших при его принятии, или высказавшихся против, но оставшихся в меньшинстве. Поэтому нужно обязательно заранее сообщить всем владельцам квартир о предстоящей встрече и вопросе, который будет на ней рассматриваться. Собрание обсуждает с представителями управляющей компанией все условия договора и принимает их. Изменить условия отдельный собственник уже не сможет.

В ситуации, когда жильцы бездействуют и не участвуют в выборе способа управления своим домом, за них это делает местный муниципальный орган, на который возложены такие функции. Но в любом случае компания должна заключить договор управления и согласовать его с собственниками, доли которых вместе превышают половину от всей площади дома (согласно закону, такое большинство выступает в качестве одной стороны договора).

Таким образом, ответ на вопрос, как поменять управляющую компанию ЖКХ, будет таким: прежде всего, нужно иметь активную инициативу группу, которая будет организовывать и проводить встречи, следить за доведением информации о них до всех жильцов и обеспечивать сбор больше половины голосов за принятое решение.

Основания для смены компании

Закон предусматривает возможность расторжения договора с управляющей компанией, если она не выполняет его условий, а именно не оказывает предусмотренных им услуг, или оказывает их не в полном объеме.

Часто бывает, что жильцы пренебрегают возможностью ознакомиться с договором управляющей компании. В этом случае стоит запросить его, изучить и подготовить обоснование причин расторжения договора.

При смене управляющей компании в многоквартирном доме доказательством вины таковой могут быть акты о выполненных работах с недостаточным объемом, указанным в них, что подтверждается заключениями жилищной комиссии, экспертов и т.д.

Если же компания была выбрана местным уполномоченным органом с помощью конкурса, и жильцы обнаружат, что работ или услуг, которые они хотели бы получить, в договоре нет, то для отказа от услуг такой компании нужно будет использовать предусмотренный законом порядок:

• в Жилищном Кодексе говорится, что договор с управляющей компанией продлевается на последующий период, равный предыдущему, если никто не заявил перед истечением срока действия договора о его прекращении – таким образом, если срок истекает скоро, то за месяц можно направить в компанию уведомление о ее смене и выборе новой или выборе другого вида управления,
• сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно путем расторжения договора по решению собственников такого дома по истечении каждого следующего календарного года ее работы,
• договор с управляющей компанией также можно расторгнуть по договоренности, конечно, если она не против.

Особенности процедуры смены компании

Помимо соблюдения общего порядка и условий смены компании, нужно иметь в виду еще некоторые моменты, решая вопрос, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме. Например, необходимо сразу найти новую организацию, которой предыдущая должна передать дела в течение месяца после решения о заключении нового договора. На этот раз следует ответственно подойти к вопросу: изучить типовой договор новой компании, обсудить все его условия, применяемые тарифы и прочие особенности с представляющим ее сотрудником. Также, не лишним будет осмотреть те дома, которыми новая компания уже занимается – их состояние, степень удовлетворенности жильцов работой компании и прочие моменты.

Протокол собрания обязательно нужно оформлять согласно требованиям Министерства строительства (937/пр от 15.12.2015). К нему прилагается полный список собственников дома с местами для отражения подписи об ознакомлении или подписании. Также нужно довести содержание протокола до сведения всех собственников.

О принятом решении по смене управляющей компании в многоквартирном доме необходимо сообщить в старую и новую организации, местный муниципальный орган, а также учреждения, осуществляющие жилищный надзор. К ним необходимо отправить протоколы и соответствующие сопроводительные письма.