Квартира в кооперативе. Как не потерять деньги?

На сегодняшний день в России вновь востребованы жилищно-строительные кооперативы, которые совсем недавно, в советское время, были так популярны. Однако приобретение квартир в кооперативе славится своей ненадежностью. Все мы прекрасно помним начало восьмидесятых годов, когда множество семей потеряло свои накопления, а сами новостройки были сданы только к концу 1990-х годов. Стоит ли опасаться такого исхода покупки квартиры в составе жилищно-строительного кооператива в настоящее время?

Интерес к кооперации растет

Строительные компании стали все чаще и чаще прибегать к форме жилищно-строительного кооператива, и этому есть несколько причин. Государство загоняет компании в жесткие рамки, среди которых наиболее простой процедурой заключения договора между застройщиком и покупателем является кооператив. Застройщиков привлекают средства покупателей, вкладывающих в строительство собственные деньги, а также упрощенное налогообложение. К тому же, в кооперативе значительно облегчен процесс регистрация жилья в собственность, ведь теперь покупатели могут заключить акт приема-передачи имущества на основе справки о выплате паевых взносов.

Другой причиной является то, что гражданам стали чаще выдавать ипотечные кредиты в качестве оплаты паев в жилищном кооперативе, что значительно отразилось на количестве желающих приобрести недвижимость по форме ЖСК. Теперь получить кредиты стало возможным не только за счет поручительства застройщика, но и под залог приобретаемого жилья.

Конечно, основной причиной является желание граждан сэкономить, ведь в кооперативе цена на жилье значительно ниже рыночной стоимости. Существенно снизит в ближайшем будущем стоимость квартир перспектива государственной поддержки в виде предоставления уже готовых архитектурных проектов и обеспечения новостроек подключением к инженерным сетям. К тому же  планируется бесплатно предоставлять землю различным кооперативам – такой законопроект уже рассматривается в Госдуме. Сейчас государственная земля предоставляется Фонду РЖС, а приобрести квартиру могут только определенные категории граждан.

Участники ЖСК

Граждане могут стать участниками жилищно-строительного кооператива только в том случае, если они нуждаются в жилье и состоят на учете в администрации города. Другими словами у гражданина не должно быть в собственности какого-либо имущества, он также не должен арендовать государственную или муниципальную собственность. Помимо всего прочего необходимо иметь постоянное место работы с общим трудовым стажем более 3-х лет. Если супруги с детьми решают стать участниками кооператива, их возраст не должен превышать 35-лет, а дети должны быть несовершеннолетними. На данный период времени стать участником  кооператива могут государственные служащие, научные работники и работники культуры, военнослужащие и контрактники. В планах государства предоставить право участия в кооперативах всем желающим гражданам Российской Федерации.

Подводные камни

Зачастую покупатели в первую очередь обращают внимание на планировки квартир, расположение дома и, конечно же, на стоимость жилья. Это, безусловно, важные аспекты приобретения недвижимости. Однако, покупая квартиру в жилищном кооперативе, стоит углубиться в изучение других вопросов, а именно разобраться с кем именно дольщики подписывают договор.

Необходимо понять, как кооператив зависит от застройщика. Достаточно надежным можно считать вариант, когда кооператив является и инвестором и застройщиком одновременно. ЖСК не может требовать дополнительные денежные средства с дольщиков в одностороннем порядке, такое решение принимается на основе общего решения членов жилищно-строительного кооператива.

Но в большинстве случаев созданный кооператив не является застройщиком и не осуществляет строительство, а только его финансирует. В свою очередь покупатель превращается из дольщика в пайщика. Соответственно кооператив в таком случае должен найти строительную компанию и заключить с ней договор. Здесь и начинаются подводные камни, связанные с большими рисками. 

Покупатели должны обратить особое внимание на подписанный договор. Многие компании, осуществляющие строительство, прописывают пункт об особых условиях расторжения договора с кооперативом в случае недостаточного финансирования проекта по различным причинам. Соответственно, при прекращении инвестирования, застройщик может не вернуть кооперативу уже построенную часть. С другой стороны в договоре прописана окончательная стоимость жилья, которая не будет понижаться или повышаться в зависимости от различных условий.

Члены кооперативов часто сталкиваются с проблемой проверки состоятельности застройщика. Это довольно сложно осуществить так, как строительная компания не обязана иметь разрешение на строительство и право собственности или аренды на землю, где будет осуществляться строительство, к тому же застройщик может обойтись без проектной декларации.  Дабы избежать подобных неприятностей государство организует контроль за выполнением договора, соблюдением строительных норм и правил застройщиком. С недавнего времени ведется учет недобросовестных застройщиков, в соответствии с федеральным законом.

Риски недостороя

Вспоминая о недостроенных и заброшенных на долгие годы домах, люди невольно начинают сторониться жилищно-строительных кооперативов, и в какой-то степени они правы. Ведь риски того, что строительство жилого дома будет заморожено, не так небезосновательны. Очень часто случается так, что застройщик не выполняет условия договора – сдачи объекта в указанный срок – соответственно на компанию налагаются существенные штрафы. При многократном переносе сдачи объектов в эксплуатацию многие застройщики в конце концов разоряются, а строительство замораживается на неопределенное время. Однако, в отличие от договора долевого участия, пайщики могут взять процесс в собственные руки, увеличив денежные выплаты и завершив строительства жилого дома. Чтобы взять процесс под собственный контроль, члены кооператива должны пройти ряд бюрократических процедур, которые могут затянуться на год и более. В любом случае такой вариант намного выгоднее и быстрее, чем ждать неопределенное время, когда стройку, наконец, разморозят и квартиры отдадут владельцам. Во избежание подобных проблем, члены ЖСК могут застраховать риски, связанные с недостроями.

Риск двойных продаж

Дольщики нередко сталкиваются двойными продажами, когда выясняется, что владельцем приобретаемой квартиры является кто-то ещё. Такая проблема возникает в связи с тем, что договор дольщиков с ЖСК регистрируется не в Росреестре, а в налоговой службе, так как в соответствии с законодательством получить денежные средства с покупателей возможно только после регистрации договора. В свою очередь члены ЖСК от подобных махинаций не защищены, так как форма жилищно-строительного кооператива не регулируется федеральным законом, как, например, долевое строительство.

Возвращение материальных средств

В отличие от договора долевого участия, член ЖСК может выйти из кооператива, продать пай или передать его по наследству. Все эти нюансы прописаны в договоре. Однако в договорах порой встречаются свои тонкости, например, пай можно продать только участнику данного кооператива. Поэтому, чтобы избежать подобных неприятностей, стоит внимательно изучать пункты договора, и решить для себя – стоит ли вступать в определенный жилищно-строительный кооператив. Чтобы понять, сколько потребуется времени на возврат вложений, и какое количество денег вернется дольщику в случае выхода из кооператива, необходимо также внимательно читать условия.

Несомненные плюсы

Ещё одним плюсом в выборе формы ЖСК является то, что кооператив может предоставить рассрочку в зависимости от наличия финансовых средств. Но главное преимущество заключается в том, что дольщики могут выплачивать свою часть пая, уже проживая в квартире, в то время как участники договора долевого участия или предварительного договора купли-продажи заселиться в квартиру до окончания выплат не могут. Помимо ипотечного кредита в качестве денежных средств за выплату пая можно воспользоваться материнским капиталом или государственными дотациями.