• Избранное
  • Москва
  • Московская область
  • Коттеджные поселки

Как правильного оформить перепланировку квартиры?

Depositphotos 7903633 original

С 1 декабря 2015 года столичное правительство отменило амнистию по перепланировке квартир без введения штрафов для собственников жилья, введенную в 2011 году мэром Москвы Сергеем Собяниным. Это означает, что владельцы квартир больше не смогут оформить задним числом незаконную перепланировку в Мосжилинспекции.

Как отмечают эксперты, большая часть незаконных перепланировок в московских квартирах была осуществлена, прежде всего, из-за усложненной процедуры официального согласования. От собственников требовалось не только потратить уйму времени на подготовку необходимого пакета документов, но также необходимо было разобраться во всех нюансах данного процесса, что для большинства оказывалось непосильной задачей. Обращаться к фирмам-посредникам было слишком накладно, поэтому собственники не утруждали себя мыслями об ответственности и просто сносили стены, надеясь затем оформить все официальные документы на самовольную перепланировку. Амнистия была объявлена специально для таких «горе-перепланировщиков», дабы хоть как-то разрулить проблемную ситуацию. Впрочем, стоит отметить, что амнистия касалась только тех перепланировок, которые не угрожали целостности жилого дома.

Решение властей об отмене амнистии получило поддержку среди большинства владельцев квартир в новостройках, многие из которых по незнанию произвели перепланировку без согласования и в последствие не могли совершить с собственностью никаких действий. К тому же, теперь владельцы квартир смогут согласовать перепланировку в новостройке ещё до выдачи свидетельства о праве собственности. Для этого жильцам необходимо будет обратиться в районный центр государственных услуг «Мои документы» с подготовленными документами.

Итак, давайте разберемся для каких работ необходимо согласовывать проект перепланировки, какие документы по новым правилам необходимо предоставить и куда с ними нужно обращаться, а также какие работы в квартире категорически запрещено производить.

Что не требует разрешения?

Согласно 25-й статье «Жилищного кодекса» РФ, под «перепланировкой» понимают любые изменения конфигурации помещений, которые требуют внесения информации об этих работах в технический паспорт. Также существует понятие «переустройство», к нему относятся работы по «установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования», которые также требуют изменения технической документации.

Однако существует ряд работ, для которых не требуется официального разрешения от властей, среди которых:

  • Косметический ремонт квартиры, в который входит замена отделочных материалов для стен, полов и потолков;
  • Установка или разборка встроенной мебели, в том числе шкафов и антресолей, которые не образуют отдельного помещений, указанного в техпаспорте;
  • Замена инженерного оборудования сходного по параметрам и техническому устройству со старым, без его перестановки;
  • Перестановка электрических напольных плит в пределах кухонного пространства;
  • Перестановка отопительных или нагревательных приборов, а также газовых приборов, за исключением монтажа или перестановки газовых приборов с установкой дополнительных подводящих сетей;
  • Установка антенн, сплит-систем кондиционирования и защитных сеток для кондиционера на фасаде жилого многоквартирного дома;
  • Установка самораздвижных дверей и дверей «карусельного» типа, а также витрин из быстровозводимых конструкций без изменения размеров помещений;
  • Замена материалов и пластики внешних конструкций, лоджий и балконов;
  • Замена столярных элементов фасада дома и изменением рисунка.

Также существует перечень работ, не требующих проекта и согласования, которые необходимо регистрировать в уведомительном порядке в органах техучета, которые в свою очередь уведомляют Мосжилинспекцию о необходимости принять произведенные работы. Это:

  • Перестановка сантехнического оборудования в санузлах (ванной комнате и туалете), а также на кухне в пределах существующих габаритов помещения;
  • Демонтаж дверного проёма в несущих стенах квартиры;
  • Обустройство дверного проёма в несущих стенах, исключая межквартирные перегородки;
  • Остекление лоджий и балконов, согласно типовому проекту;
  • Демонтаж, а также изменение формы и размера тамбура без увеличения площади;
  • Обустройство дополнительных перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия этажа;
  • Частичная или полная разработка несущих стен, исключая межквартирные перегородки.

Перепланировка с проектом

Все остальные работы, которые в том числе затрагивают несущие конструкции зданий и общедомовые инженерные коммуникации, требуют согласованного с ведомством проекта. По проекту можно  выполнять обустройство тёплых полов, работы по изменению архитектурного облика здания, устройство и перенос санузлов, газовые работы, объединение лоджий и балконов с жилой частью квартиры и т.п.

Важно помнить, что желание переделать квартиру по своему вкусу не должно влиять на конструкцию жилого дома и представлять при этом реальную угрозу для жизни и здоровья граждан, государственного и муниципального имущества, а также собственности физических и юридических лиц.

Специально для владельцев квартир, желающих сделать перепланировку, Мосжилинспекция совместно с МНИИТЭП разработала типовые проекты. В настоящий момент разработано 142 проекта для 30 серий домов. Выбор уже готового проекта позволяет жильцам экономить средства, так как разработка индивидуального проекта обходится гораздо дороже. Все проекты можно посмотреть на сайте Мосжилинспекции.

Собственникам запрещается:

  • Ухудшать условия эксплуатации дома и проживания соседей, в том числе затруднять доступ к инженерному оборудованию;
  • Перестраивать помещения и смежные с ним помещения, которые являются непригодными для проживания;
  • Затрагивать помещения, стоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения;
  • Нарушать целостность несущих конструкций;
  • Устанавливать отключающие и регулирующие устройства на общеквартирные или общедомовые инженерные сети, если это повлечет за собой их некорректную работу;
  • Увеличивать нагрузку на несущие конструкции при устройстве стяжки пола, замене перегородок из тяжёлых материалов, при размещении дополнительного оборудования;
  • Ликвидировать вентиляцию или сужать её сечение;
  • Переносить отопительные радиаторы в лоджии и балконы;
  • Обустраивать водяные тёплые полы от центральной системы отопления;
  • Обустраивать проёмы, ниши и отверстия в несущих стенах;
  • Штробить горизонтальные швы и внутренние стеновые панели для размещения электропроводки или труб в панельных домах;
  • Переустраивать чердак или техэтаж;
  • Обустраивать лоджии, балконы и террасы на втором этаже и выше;
  • Производить работы по переустройству или перепланировке в аварийных домах;
  • Нарушать эксплуатационные и санитарно-гигиенические нормы, а также правила пожарной безопасности.

Что необходимо?

Для оформления перепланировки вам потребуется обратиться в БТИ (Бюро технической инвентаризации) за техническим паспортом на квартиру, если таковой отсутствует у вас на руках. В состав техпаспорта обязательно должны входить «сведения адресного и технического учета». Паспорт потребуется при подаче пакета документов и будет возвращен вместе с Актом, подтверждающим завершение перепланировки жилого помещения.

Необходимый пакет документов можно сдать в районный МФЦ, либо в службу «одного окна» в Мосжилинспекции по месту прописки.

Для согласования перепланировки необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Заявление от всех собственников квартиры, если их несколько. Либо податель документов должен иметь право доверительного управления, заверенное у нотариуса.
  • Правоустанавливающий документ – свидетельство о собственности, договор социального найма, договор аренды и т.п.;
  • Согласие собственника на производство работ, если таковое требуется;
  • Проект переустройства и перепланировки квартиры;
  • Технический паспорт помещения или квартиры;
  • Согласие всех членов семьи нанимателя, если квартира находится в социальном найме.

Для участников долевого строительства, если они ещё не получили свидетельство о собственности, требуется также:

  • Копия договора ДУ, в которой отмечено согласие застройщика на выполнение работ по перепланировке в квартире, либо заверенная у нотариуса копия договора;
  • копия акта приёма-передачи жилья с подлинным документом, либо нотариально заверенная копия;
  • копия договора об уступке прав;
  • копия разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, а также справка от строительной компании о том, что дольщик выполнил все обязательства по договору, при условии, что в акте приёма-передачи эти обязательства не указаны.

Если здание построено за счет средств городского бюджета, то собственникам необходимо будет дополнительно предоставить:

  • копию распорядительного документа правительства Москвы о строительстве объекта;
  • копию акта приёмки построенного объекта, подписанную всеми членами комиссии и заказчиком строительных работ;
  • справку о присвоенном объекту адресе;
  • справку, подтверждающую, что строительный и почтовый адреса объекта совпадают,
  • документы, подтверждающие передачу заявителю жилого помещения. 

Для жилых помещений, расположенных в домах, являющихся объектом культурного наследия вместо проекта по перепланировке/переустройству требуется проект «приспособления для современного использования».

В настоящий момент в Москве действует упрощенный процесс согласования проектов по перепланировке. Для этого требуется только заявление и при необходимости проект перепланировки. Остальные документы инспекторы Мосжилинспекции соберут сами.

Также все работы должны выполнять квалифицированные специалисты. По завершении перепланировки или переустройства помещения необходимо сдать в БТИ контрольный обмерный план, который составляется компетентным специалистом. Далее необходимо обратиться в межведомственную комиссию для получения Акта о вводе помещения в эксплуатацию. После этого необходимо внести изменения в кадастровый план, заказав новый технический план.

Что ожидает нерадивых жильцов?

Для тех, кто проигнорировал установленный порядок действий по перепланировке, ждёт административная ответственность с применением денежных санкций. Причем, нарушителю придется ни только заплатить внушительный штраф за незаконные работы, но и пройти весь процесс официального согласования уже выполненной без ведома Мосжилинспекции перепланировки. Для владельцев квартир буду устанавливаться жесткие временные рамки, в период которых жильцы должны будут привести квартиры в состояние, указанное в техдокументации.

В случае если собственник упорно отказывается выполнять требования властей, он может лишиться жилплощади уже в судебном порядке. Квартира будет передана с торгов новому владельцу, которому необходимо будет выполнить указанное предписание.

Такой случай уже произошёл в конце 2013 года в доме на Бирюлёвской улице в Москве. Нагатинский народный суд постановил лишить права собственности владельца квартир, в связи с незаконной перепланировкой. В квартире, расположенной на 3-м этаже 9-этажного дома, собственник снес несущую стену между кухней и залом, что угрожало обрушению конструкции здания и как следствие жизни и здоровью соседей, и отказывался выполнить судебное предписание по восстановлению стены. Квартира была выставлена на торги, однако нерадивый владелец после решения суда всё же сделал проект по восстановлению стены и вернул квартиру в первоначальный вид.

Как обещают столичные власти, такая участь ждет каждого собственника, который выполнит незаконную перепланировку.

Стоит отметить, что в случае, если незаконные работы будут всё же проведены и не легализованы, владельцы не смогут совершить с квартирой никаких сделок, а самих жильцов Служба судебных приставов совместно с Мосжилинспекцией не выпустит за границу.