• Избранное
  • Москва
  • Московская область
  • Коттеджные поселки

Как поменять управляющую компанию?

Depositphotos 48165555 original

Редкие жильцы многоквартирных домов довольны своей управляющей компанией. В подъездах грязно, мусор вывозится несвоевременно, тротуары часто не торопятся очищать от снега – с этими и другими проблемами зачастую сталкиваются собственники квартир. Существует и иного рода недопонимание между жильцами и УК, когда первые считают, что услуги компании навязываются им насильно – одни не видят смысла в каждодневной уборке подъездов, другие в содержании консьержа и так далее. Что же делать, если на многочисленные жалобы управляющая компания реагирует неохотно, вовсе не выполняет обязательства или навязывает ненужные услуги? Многие жильцы в конечном итоге решают сменить управляющую компанию. Однако ситуация усложняется, когда собственники имеют дело с компанией аффилированной с застройщиком.

Зачем нужна УК?

Первоначально УК создавались для обслуживания элитных домов и жилых комплексов, в которых обеспечивался высокий уровень комфорта. Для этого застройщики организовывали собственные УК, потому как найти компанию, которая бы была в состоянии заниматься эксплуатацией дома с системами кондиционирования и дорогостоящей отделкой, было весьма затруднительно. Со временем, для удовлетворения спроса, на рынке все чаще стали появляться компании, предлагающие услуги по эксплуатации жилых домов. После этого из элитных новостроек такая практика перешла в массовый сегмент. В настоящее время почти все новостройки сдаются с услугами своей УК, которую при желании жильцы могут сменить.

По мнению экспертов, появление аффилированных к застройщику управляющих компаний, неслучайно. Все больше девелоперов отдают предпочтение строительству крупномасштабных проектов вместо точечных объектов, для которых создание собственной УК невыгодно. Предполагается, что с помощью собственных «управленцев» застройщики оказывают квалифицированные услуги по эксплуатации жилых домов, тем самым являясь гарантом качества построенных домов на многие годы вперед.

Другие же эксперты, приходят к выводу, что навязывание собственной УК застройщиком является желанием скрыть всяческие недоделки и дефекты, допущенные во время строительства. Управляющая компания не станет предъявлять своему застройщику требования по устранению этих неисправностей и недоработок в период действия гарантии. Соответственно по окончании гарантийных сроков все недоделки собственникам придется исправлять уже за собственный счет. Почти 99,9% жилых домов и комплексов в настоящий момент сдаются с многочисленными недоделками или со значительной долей брака, поэтому сдать новостройки независимым управляющим компаниям представляется невозможным.

Предлагая услуги собственной УК компании, застройщики оправдывают это тем, что собственная  компания знает все нюансы строительства конкретного дома или комплекса как никто другой, так как она участвует в сдаче объектов в эксплуатацию, занимается приёмом инженерных сетей, общественных зон и обустройства дворов и т.п. Поэтому при возникновении каких-либо проблем, устранить их будет значительно проще.  

Обслуживание зданий УК от застройщика начинают значительно раньше официальной сдачи объектов в эксплуатацию. Они налаживают и настраивают оборудование, в том числе систему отопления и кондиционирования, чтобы в будущем избежать проблем и обеспечить высокое качество работы инженерных сетей.

Но в то же время управляющие компании оберегают своих застройщиков от глобальных исков жильцов. Для этого они производят мелкий ремонт и решают конфликтные ситуации с жильцами, тем самым помогая девелоперам избегать масштабным исправлений, требующих огромных денежных затрат – например, замены инженерных коммуникаций, лифтов, кровли и т.п. Так как застройщику невыгодно производить дорогостоящий ремонт в уже проданном доме.

Сложно ли сменить УК?

Обычно в период действия гарантийных сроков застройщика (от 1 года до 5 лет) жильцы редко задумываются о смене управляющей компании. Есть и исключения, когда собственники во чтобы то ни стало решают сменить УК от застройщика сразу после получения ключей. Остальные же задумываются о такой возможности спустя годы. Почему же так происходит?

Прежде всего, договориться о смене управляющей компании в только что заселённом доме достаточно сложная задача из-за отсутствия в первое время контактных номеров всех жильцов, многие из которых попросту не проживают в купленных квартирах. Вследствие чего провести собрание всех собственников не представляется возможным, а без большинства голосов, выступающих за смену УК, осуществить данную процедуру невозможно. Из-за чего протоколы таких собраний часто подделываются самыми инициативными собственниками, а все остальные узнают о смене УК при случайных обстоятельствах.

Ко всему прочему, первые годы до истечения гарантии застройщик будет стараться всячески препятствовать смене управляющей компании, которая мастерски прикрывает его недоделки. Например, застройщик может пообщаться решить все проблемы и даже предоставить совершенно бесплатно какие-либо дополнительные услуги, лишь бы при смене УК не выявились более глобальные дефекты, требующие огромных денежных затрат. Однако по истечению срока гарантии поменять УК можно без дополнительных проблем, потому как застройщик в этот момент не будет нести никакой ответственности за обнаруженные дефекты.

Стоит заметить, что работа управляющих компаний в элитном и бизнес сегментах напрочь отличается от эксплуатации домов в сегментах комфорт и эконом-класса. Для застройщиков элитной недвижимости главной задачей является не только продажа квадратных метров, а поддержание заявленного высокого уровня комфорта домах, от чего непосредственно зависит имидж строительной компании. Совсем иначе обстоят дела в массовом сегменте, где главная задача застройщика – сбыть квартиры и приступить к строительству новых объектов.

Как сменить УК?

Для смены управляющей компании необходимо произвести собрание жильцов по очной или заочной форме.  В центр обсуждения выносится вопрос о смене УК, который протоколируется и заверяется подписями всех участников собрания.

Необходимо четко сформулировать претензии к управляющей компании. Для этого необходимо обратиться к договору, заключенному с УК, и выявить какие пункты из него компания не выполняет или выполняет ненадлежащим образом. Если таковые имеются, собственники на полном основании имеют право прибегнуть к услугам собственных «управленцев».

Основанием для расторжения договора может стать ненадлежащая эксплуатация общедомового имущества и неисполнение обязанностей по предоставлению коммунальных услуг –  несвоевременные: ремонт, вывоз мусора, уборка территории от мусора, снега, льда, сорняков; некачественная уборка подъездов, сокрытие проведенной работы компанией от собственников жилья и т.п.

Напомним, что в соответствии с заключенным договором, УК обязана предоставлять отсчет о проведенной за год деятельности перед собственниками квартир на общем собрании. При уклонении УК от данного обязательства, это может послужить причиной для её смены.

Собрание будет признано законно состоявшимся только в том случае, если каждый из жильцов дома будет оповещен об этом. Чтобы избежать проблем, стоит организовать рассылку уведомлений за 10 дней до начала кворума, в которых следует указать дату, время и место проведения собрания, а также обсуждаемые вопросы.

Собрание будет засчитано, если наберется более 50% голосов от общего количества собственников. Причем голоса рассчитываются в зависимости от площади квартир –  чем больше квартира, тем больше голосов имеет её владелец.

Возможно также провести голосование заочно без присутствия жильцов. Однако в этом случае вынести на рассмотрение можно только те вопросы, которые были выдвинуты на очном собрании. Так можно поступить, если первое очное собрание не состоялось. При этом необходимо также уведомить всех жильцов с просьбой проголосовать. Подсчетом голосов должна заниматься выбранная счетная комиссия.

При необходимости с просьбой о проведении собрания можно обратиться в районную управу. В этом случае представители муниципалитета сами проведут собрание жильцов.

После того, как решение в пользу смены УК набрало наибольшее количество голосов, управляющая компания в течение 30 дней должна передать техническую документацию новым «управленцам». Для этого следует выбрать новую УК заранее.

Для того, чтобы легче определиться с выбором новой компании можно воспользоваться рейтингом от Мосжилинспекции, либо изучить информацию об УК, доступную на сайте Минрегионразвития или «Дома Москвы».

Для замены управляющей  компании в период действия договора одних жалоб жильцов будет недостаточно, для этого необходимо проанализировать деятельность УК на основании предоставленный компанией отчетов и протоколов о проведенных работах. Эти сведения необходимо сопоставить с реальной картиной. Если полученные данные от УК не совпадают с реально выполненными работами, необходимо это зафиксировать все нарушения.

Основанием для расторжения договора могут стать грубые нарушения, например, постоянные перебои в теплоснабжение, длительное отсутствие горячей воды. С жалобами можно обратиться в Жилинспекцию либо в Прокуратуру. Важно иметь и документальные подтверждения о нарушениях управляющей компании – соответствующие акты с подписями свидетелей.

При желании инициативная группа собственников может переквалифицироваться в товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно производить эксплуатацию дома. Однако в подобном случае возникают проблемы связанные с правильным и качественным управлением. Собственники не всегда могут решить возникающие проблемы без помощи специалистов. Поэтому эксплуатацию общедомового имущество лучше доверить профессионалам.
 

По прогнозам экспертов, в ближайшем будущем мелкие застройщики будут уходить с рынка недвижимости, уводя за собой и недобросовестные управляющие компании. Более крупные застройщики будут стремиться поддерживать свой имидж, а значит и осуществлять более качественное управление построенными жилыми объектами.