Ценовое «дно» пройдено: квартиры больше не будут дешеветь

Продажи квартир в новостройках, реализуемых в Москве и Московской области, почти остановились, и причиной этому стало то, что на рынке закончились последние покупатели с «живыми деньгами», об этом пишет газета «Московский комсомолец». При этом рынок первичной недвижимости продолжает держаться на плаву только за счет ипотеки с господдержкой.

Ипотека – последний оплот рынка?

Строительная отрасль в России переживает не лучшие времена, и если в кризис 2008 года застройщикам помог государственный заказ, то сейчас, в условиях растущего дефицита бюджета, на государство рассчитывать не приходится.

По данным Центробанка, начиная с января 2016 года, расходы правительства на Федеральную целевую программу «Жилище» сократились на 40,8%, что вызвало массовое банкротство строительных компаний, особенно тех, кто работал в регионах страны.

Второй главной проблемой отрасли, по-прежнему, остаётся низкий спрос на жильё на фоне растущего предложения. К августу 2016 года покупателей с «живыми деньгами», которые способны купить жилую недвижимость здесь и сейчас, практически не найти. Реальные доходы россиян только за первые 6 месяцев текущего года сократились на 4,8%, об этом свидетельствуют данные Росстата. То, что на рынке наступило затишье, признал также зампред Правительства Московской области Герман Елянюшкин.

Единственным спасением рынка стала программа государственного субсидирования ипотечных ставок. Эксперты отмечают, что порядка 60-65% сделок, заключаемых в Москве и Подмосковье, осуществляется с использованием ипотечных кредитов. В целом по России показатели ниже: только 24,1% сделок в регионах страны были заключены с привлечением ипотеки в первом полугодии 2016 года.

Несмотря на столь высокий процент ипотечных сделок, продление программы льготной ипотеки на 2017 год не ожидается. Так как Банк России продолжает держать ключевую ставку на высоком уровне, остальные банки не могут опустить проценты по кредитам ниже.

Руководитель аналитического центра «ИРН» Олег Репченко считает, что спад продаж на рынке наметился ещё в начале лета. Это связано с тем, что в период с января по июнь покупателей пугали отменой льготной ипотеки, из-за чего многие не стали тратить времени даром, и уже до возможного окончания программы в марте 2016 года приобрели жильё. «Живые деньги» ушли, и рынок продолжил держаться за счёт заёмных средств.

Что ждать после отмены льготной ипотеки?

Отмена льготной ипотеки сильно ударит не только по строительству, но и по всей экономике страны в целом, считает аналитик «ЦИАН» Александр Пыпин. Так как большая часть новостроек возводится по ДДУ, то есть с привлечением денежных средств дольщиков, после отмены программы госубсидирования ипотечных ставок множество строек будет заморожены на неопределенный период, ведь до 90% квартир в новостройках на данный момент реализуется с привлечением ипотеки.

Руководитель инвестиционно-риэлторской компании «Est-a-Tet»  Владимир Богданюк в свою очередь полагает, что государство найдёт иной способ для поддержки рынка, чтобы не повторить ситуацию, сложившуюся в первом квартале 2015 года, когда продажи в объектах, реализуемых с большой долей ипотечных сделок, просто встали из-за отсутствия доступных кредитов. Он считает, что возможно Центробанк снизит ключевую ставку, и банки смогут выдавать кредиты с процентной ставкой схожей с текущей льготной программой.

«Сейчас достаточно снижения ставки ЦБ до 9–9,5%, чтобы банки могли сами давать кредиты под 11–11,5%», – цитирует «Московский комсомолец» Владимира Богданюка.

Напомним, что текущие процентные ставки по ипотеке на покупку квартиры в новостройках остаются на уровне 12%, на вторичном рынке – на 2-3% этот показатель выше.

Как и прежде, Москва и Санкт-Петербург остаются самыми дорогими городами не только для жизни, но и для оформления ипотеки. Чтобы оформить ипотечный кредит в Москве необходимо зарабатывать в среднем 107 тысяч рублей в месяц, в Петербурге – 86 тысяч рублей в месяц. Самым доступным регионом в стране оказалась Республика Калмыкия, здесь для приобретения жилья в кредит достаточно располагать доходом в 28 тысяч рублей в месяц. В целом по стране это сумма колеблется на уровне 54 тысяч рублей в месяц. Такие данные приводит банк «ДельтаКредит».

Новые проекты пополняют рынок

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, новые жилые проекты продолжают пополнять рынок Москвы. Только в июле здесь вышли 2 проекта бизнес-класса и один масштабный проект комфорт-класса, реализуемый на западе столицы, об этом говорится в исследовании компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Однако общее количество новостроек, расположенных в пределах границ старой Москвы, упало на 2% и составило 338 жилых корпусов в 142 проектах. При этом общий объём предложений превысил 1,96 миллиона квадратных метров, что оказалось на 53,9% выше показателя за аналогичный период прошлого года.

Средняя стоимость квадратного метра в Москве за месяц упала на 2% до 198,6 тысячи рублей. Отмечается, что падение стоимости «квадрата» было замечено во всех сегментах рынка первичной недвижимости. Например, средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках эконом-класса за месяц упала на 0,9%, в бизнес-классе – на 1,4%, а в комфорт-классе – сразу на 2,1%.

Как и раньше самая высокая стоимость «квадрата» была зафиксирована в Центральном АО – 573,5 тысячи рублей. Второе место занял Западный АО, здесь стоимость выросла на 1% и достигла 254,8 тысячи рублей. Самые низкие цены представлены в Юго-Восточном АО – 143,6 тысячи рублей, а также в Зеленоградском АО – 81 тысячи рублей за квадратный метр.

При этом застройщики стабильно предлагают разнообразные скидки и акции в своих проектах, так как на сегодняшний день это остаётся почти что единственным способом привлечения покупателей. Стандартным условием покупки квартиры сейчас является скидка размером от 5 до 10%.  

О ценниках в Новой Москве

Рынок новостроек Новой Москвы в прошлом месяце пополнили корпуса в уже строящихся проектах. В общей сложности на присоединенных к столице территориях сейчас возводится 49 проектов, а на реализацию представлено 766 квартир (по данным информационной базы недвижимости «WinNER»).

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 98,39 тысячи рублей, при этом в Новомосковском АО этот показатель остановился на уровне 113,2 тысячи рублей, что оказалось на 45,3% выше по сравнению с Троицким АО, где средняя цена за 1 квадратный метр составила 77,9 тысяч рублей. Аналитики отмечают, что средняя стоимость квадратного за месяц подешевела на 2,5%, а за год квадратный метр потерял в цене 3,1%.

Средняя стоимость квартиры в ТиНАО в прошлом месяце выросла на 1,8% и составила 5,58 миллиона рублей, при этом по сравнению с июлем 2015 года стоимость жилья снизилась на 3,7%.

О ценниках в Московской области

Совсем иная ситуация сложилась с новостройками Подмосковья. К середине лета продажи жилья здесь практически остановились, в том числе из-за большого числа новых проектов и усилившейся конкуренции. При этом застройщики стали меньше строить, если в 2015 году региональные власти выдали разрешений на строительство 3,3 миллиона квадратных метров, то в 2016 году этот показатель упал до 2,5 миллиона рублей.

Застройщики стараются отвечать спросу: в новостройках области за последние 2 года число предложений малогабаритных квартир, которые пользуются большой популярностью среди покупателей с ограниченным бюджетом, выросло в 4 раза. Стоит отметить, что средняя стоимость квартиры в новостройках упала на 25-30%, в том числе за счет уменьшения площади реализуемого жилья.

По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», средняя стоимость подмосковной квартиры в июле составила 4,6 миллиона рублей. Традиционно самая высокая усредненная стоимость квартиры была зафиксирована в пределах 5 км от МКАД – 5,5 миллиона рублей. В дальнем Подмосковье, в пределах 60 км от МКАД, цены оказались намного демократичнее, средняя стоимость квартиры здесь составила 3,63 миллиона рублей.

В среднем стоимость жилья в течение месяца в Московской области выросла на 1,3%, при том что в течение года снижение цены составило 11,3%. В июле средняя стоимость квадратного метра достигла здесь 79,8 тысячи рублей, что оказалось на 5,7% ниже по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года. В среднем застройщики просили в июле за 1 квадратный метр однокомнатной квартиры около 84,2 тысячи рублей, за «квадрат» двухкомнатной – 75,83 тысячи рублей и трёхкомнатной – 75,55 тысячи рублей.

Самая высокая средняя стоимость квадратного метра была отмечена в городах-спутниках Москвы – 89,98 тысячи рублей, наиболее низкая в проектах, расположенных в пределах 60 км от МКАД – 53,12 тысячи рублей.

Стоит отметить, что наименьшая средневзвешенная стоимость квадратного метра в прошлом месяце была отмечена в кирпичных домах – около 72 тысяч рублей, а вот в панельных и монолитных домах средняя она оказалась практически одинаковой – около 82,4 и 82,55 тысячи рублей соответственно.

Что будет дальше?

Аналитики рынка в большинстве своём считают, что ожидать дальнейшего спада цен покупателям не стоит – «дно» недвижимости пройдено, и в скором времени цены на жильё начнут расти. Некоторые специалисты прогнозируют рост цен во второй половине 2016 года до +3-5%.

При этом руководитель аналитического центра «ИРН» Олег Репченко считает, что спрос останется на том же уровне, при том что цены на жильё упадут до 10%.