Промзоны Москвы: перспективные площадки для жилого строительства

Бурная строительная деятельность, развернувшаяся в столице в последние 2 года, связана с программой редевелопмента промышленных зон Москвы. Именно бывшие промзоны стали главными объектами масштабного столичного строительства.

Огромный строительный потенциал

О программе редевелопмента данных территорий власти Москвы заговорили достаточно давно, однако приступить к активным действиям удалось только в 2014 и 2015 годах. В начале июля столичные власти заявили о том, что в Москве на данный момент Градостроительно-земельной комиссией утверждено 39 проектов планировки территорий в 22 промышленных зонах города.

В настоящий момент общая площадь промзон в столице составляет порядка 18,8 тысяч Га, из которых около 13 тысяч Га могут быть реорганизованы. В целом строительный потенциал промышленных зон превышает 24 миллионов квадратных метров.

По данным компании Est-a-Tet, сейчас в пределах старой Москвы на территории промышленных зон возводится 51 жилой проект, общая площадь которых составляет 1,14 миллиона квадратных метров. Причем доля предложений жилой недвижимости, расположенной в проектах, возводимых на территории промзон, составляет 42%, в то время как ещё год назад этот показатель равнялся 27%. Это связано с активным строительством 21 жилого комплекса, в том числе ЖК «SREDA», «Символ», «Золотая Звезда», «Город», «Пётр I» и других.

Зарубежный опыт

Однако стоит отметить, что к реновацией промышленных зон в мире приступили значительно раньше, чем в России. Этот период пришёлся на середину 20 века, в связи с чем зарубежные девелоперы сумели накопить значительный опыт, который интересен использованием  так называемых «мастер-планов».  Одними из таких проектов стали районы «Докленсд» в Лондоне и «Хафенсити» в Гамбурге.

Эксперты российского рынка недвижимости отмечают, что зарубежные «мастер-планы» значительно эффективнее, чем столичные планы генеральной застройки, хотя бы тем, что «мастер-план» позволяет адаптировать новое масштабное и длительное строительство в районе под изменяющиеся потребности жителей района и покупателей. Он позволяет также установить общие критерии и цели строительного процесса.

В ФСК «Лидер» отмечают, что в разработке одного из проектов реновации промзоны в Москве были приглашены зарубежные архитекторы. К примеру, на разработку концепции жилого комплекса «Символ», который сейчас возводится на бывшей территории завода «Серп и Молот», устраивался международный конкурс. 

Особенностью редевелопмента промышленных зон является то, что они зачастую начинаются с создания так называемых «точек притяжения». Ещё до начала строительно процесса на выбранной территории размещаются разнообразные кафе, музеи, выставочные залы и какие-либо другие общественно-развлекательные объекты.

К примеру, несмотря на то, что район Гамбурга Хафенсити застроен только на одну треть, в нём уже обустроена прогулочная набережная, зоны отдыха, открылись 2 музея – морской музей «Мэритаймз» и «Прототип», Медицинская школа, Логистический университет, другие учебные заведения, в общей сложности создана инфраструктура, привлекающая не только жителей города, но и туристов.

Обустройство подобных объектов инфраструктуры на бывших промышленных территориях позволяет изменить отношение к месту, что в дальнейшем даёт возможность застройщикам реализовывать жильё в районе по уже более высоким ценам.

В Москве также есть подобные примеры создания «точек притяжения». Например, в рамках реновации полуострова «ЗИЛ» будет построен спортивно-развлекательный комплекс «Парк Легенд», также запланировано открытие филиала Эрмитажа. Такие примеры в столице есть, однако их не так много, и они не являются правилом.

Большая финансовая нагрузка

Многие эксперты считают, что подобный зарубежный опыт невозможно переложить на Москву, так как создание общественно значимых объектов в столице трудноосуществимо из-за большой финансовой нагрузки.

За границей проект комплексной реновации территории может занимать около 20 лет, начиная от разработки концепции до её реализации. В Москве это невозможно потому, что за площадку собственник земельного участка требует арендную плату, также значительное количество средств уходит на освобождение участка от существующей застройки, подведение инженерных коммуникаций, и, непосредственно, на сам процесс проектирования. В конечном счете, на все может уйти, в лучшем случае, десятки миллиардов рублей. Соответственно никто из строительных компаний не готов «заморозить» свои денежные средства на столь длительный период. Не стоит забывать и о том, что в России проценты по кредитам значительно выше, чем в той же Европе, где они достигают примерно 4% в год, в то время как у нас они составляют 16-18%. Сюда можно добавить и то, что в настоящий момент банки неохотно выделяют деньги на подобные длительные проекты.

Затраты на начальном этапе

Огромная часть денег московских застройщиков уходит на начальном этапе строительства, а именно на сам земельный участок, на компенсацию денежных средств бывшим собственникам площадки, на изменение вида разрешенного использования и на подготовку участка к строительству. При этом земля на территории бывшей промзоны может быть настолько сильно загрязнена, что строительство жилых домов на ней становится невозможным, а, соответственно, проект теряет рентабельность. В таких случаях застройщики отказывают от площадки ещё на стадии оформления сделки и проведения экспертизы.

Эксперты отмечают, что в общей сложности стоимость редевелопмента в 1,5 раза превышает затраты на обычное строительство из-за того, что почву на территории бывших промышленных зон перед началом строительства необходимо либо заменить, либо обеззаразить. Затраты на это могут составлять от 10 до 50 миллионов рублей за 1 Га, что в конечном счете составляет от 5 до 10% от общей стоимости строительства.

Но так бывает не всегда, в некоторых случаях затраты на подготовку к строительству составляет от 1 до 2% от общей суммы инвестиций. Например, в проектах, где не требуется возрождать почву – в жилом комплексе «Поколение», который возводится на территории бывшей автобазы, занимавшейся доставкой детского питания. Застройщикам здесь пришлось снести только несколько строений, убрать асфальтовый слой и вывезти мусор.

Помощь города

В связи с тем, что реновация промышленной зоны является сложным и затратным процессом, власти города готовы идти навстречу строительным компаниям. К примеру, столичное правительство ввело рассрочку на оплату изменения вида разрешенного использования, стоимость которого значительно бьёт по карманам девелоперов.

Ко всему прочему, в июне 2016 года Государственная Дума приняла закон о комплексном развитии промзон, который вступит в силу в 2017 году. Он позволит урегулировать отношения стройкомпаний с бывшими собственниками земельных участков, а также отнести затраты на возведение социнфраструктры на себестоимость, что значительно облегчит налоговое бремя застройщиков. Данный закон очень важен для столицы, так как основная часть строительства в настоящий момент ведется, так или иначе, на территории бывшей промышленной зоны.

В перспективе снятие финансовой нагрузки со строительных компаний может привести к повышению доступности жилой недвижимости на данных территориях, а также к улучшению облика района и города Москвы в целом.