Низкий спрос не влияет на темпы строительства

Высокие темпы строительства, которые некогда были одними из важнейших факторов для покупателей, в скором времени могут обернуться для девелоперов большими проблемами. Эксперты предвещают, что в условиях пониженного спроса, темпы продаж не смогут поспевать за высокими темпами строительства, что неизбежно приведет к тому, что новостройки будут пустовать.

От чего зависят темпы строительства?

Высокие темпы строительства зависят не только от скорости проведения работ на объекте, но и от длительности поставок стройматериалов, установленных девелопером сроков и многих других факторов. В среднем стандартный темп строительства панельных домов – 7 этажей в месяц, при монолитных работах – 2-3 этажа в месяц.  

Стандартные сроки возведения 2-секционного многоквартирного 17-этажного панельного дома составляют порядка 7-8 месяцев. При строительстве такого же 5-секционного дома сроки могут увеличиться до 1 года. Строительство монолитного здания в среднем длится до 2-х лет, однако бывают и исключения, когда сроки сокращаются до 1-1,5 лет.

Значительная часть времени (от 2 до 3 месяцев) уходит на нулевой этап: это расчистка площадки, если данная процедура необходима, обустройство котлована, заливка фундамента и обустройство цоколя. Если в доме запланирован подземный паркинг, работы нулевого цикла могут затянуться до 6 месяцев. Порядка 1-2 месяцев уходит также на работы по обустройству кровли, ещё 2-3 месяца – на внутреннюю отделку помещений.

Сроки подключения инженерных систем к домам зависят практически всегда от решения местного муниципалитета, а не от застройщика. Поэтому данный процесс может затянуться при возникновении проблем с администрацией.

Но не стоит забывать, что все эти работы выполняются параллельно строительству с учетом готовности того или иного этапа, в котором предусмотрен соответствующий технологический процесс. Например, во время возведения последних этажей на первых этажах уже может быть начата внутренняя отделка или остекление.

Замедлить темпы строительства могут те или иные факторы, например, грунтовые воды, которые могут подмывать фундамент. В этом случае обычно устанавливаются дополнительные сваи, которые служат для укрепления фундамента. Также на длительность монолитных работ влияют погодные условия, например, при температуре -20 проводить работы по заливке фундамента не рекомендуется. В то же время для Московского региона обычно такие морозы не характерны, поэтому застройщик при планировании учитывает все возможные факторы, которые могут повлиять на длительность строительного процесса.

Высокий темп строительства – залог успеха

Однако с каждым годом, девелоперы используют все более новые технологии строительства, а также современную технику, которая помогает сократить сроки возведения жилых домов. Особенно это заметно в работе крупных девелоперов, которые возводят масштабные проекты.

На протяжении многих лет успешность многих проектов определялась формулой: чем быстрее возводится объект, тем лучше идут продажи. Этот факт особенно важен для дольщиков, которые чаще всего покупают квартиры на нулевом этапе, ведь единственным подтверждением строительства для них становится активная деятельность на стройплощадке. Если по разным причинам движение на объекте какое-то время отсутствует, для дольщиков это может стать поводом для тревоги, которое обычно выливается в бурное обсуждение причин застоя на форумах, причем в большинстве случае гипотезы выдвигаются не в пользу застройщика.   

Многие эксперты считают, что после цены, на втором месте по важности для покупателей идут сроки строительства, так как многие граждане просто-напросто боятся, что строительство будет затянуто, а в худшем случае объект останется в статусе «недострой». Некоторые даже готовы переплатить за квадратный метр, но приобрести жильё уже на финальном этапе. Это объясняется тем, что большинство сделок на рынке осуществляется с помощью ипотеки, либо на вырученные средства от продажи существующей недвижимости. На время строительства людям приходится арендовать жилье, поэтому ждать несколько лет до получения ключей они не в состоянии.

Выше стадия – больше спрос

Эксперты отмечают, что продажи на нулевых этапах редко идут полным ходом, обычно спрос на квартиры возникает в момент возведения верхних этажей, либо при отделке. Поэтому для девелоперов важной задачей является как можно быстрее довести объект до высокой стадии готовности и затем, не теряя времени, сдать его в эксплуатацию.

Однако в условии кризиса привычная схема девелоперов изменилась. Ранее застройщики планировали сроки строительства, исходя из вероятного темпа продаж, теперь же компании строят объекты значительно быстрее, чем их реализуют, из-за сниженного спроса. В первую очередь это касается крупномасштабных проектов застройки бывших территорий промзон; в этом случае девелоперы связаны жесткими сроками, установленными властями.

Однако нераспроданные квартиры остаются и при стабильной рыночной ситуации, правда, в меньших масштабах. Обычно это неликвидное жилье: квартиры с неудачной планировкой, слишком большой площади, расположенные на первых и последних этажах. В сегменте бизнес-класса доля такого жилья может достигать 40% в зависимости от объекта, в массовом сегменте – от 5 до 10%.

Темпы продаж также могут зависеть и от бизнес-модели, которую выбрал застройщик. Для получения максимальной прибыли от проекта при наличии достаточного количества бюджета девелоперу выгоднее продавать квартиры на финальном этапе либо после сдачи объекта в эксплуатацию. При строительстве с минимальным объёмом средств для застройщика разумнее всего реализовать квартиры во время активного строительства.

Реализация всего проекта до сдачи его в эксплуатацию выгодна и для клиентов, прежде всего тем, что стоимость квадратного метра будет значительно ниже, чем после завершения работ. Инвестируя полученные от дольщиков средства, многие застройщики избегают кредитов, которые могут значительно увеличить себестоимость проекта.

Цены могут подскочить

В прочем некоторые эксперты считают, что быстрые продажи могут обеспечить только искусственно заниженные цены, даже при условии средневзвешенной рыночной цены продажи не смогут поспеть за строительством. Вполне вероятно, что в будущем девелопером придется смириться с тем, что до сдачи в эксплуатацию объекта они смогут продать не более половины квартир. Из-за этого девелоперы будут вынуждены строить быстрее, что непосредственно скажется на ценах, так как многим компаниям придется обратиться к банкам за кредитами.

Ко всему прочему, большое количество нераспроданных квартир негативно сказывается на финансах застройщика, так как жилье в уже готовом доме реализуется по договору-купли продажи, и по закону девелопер обязан уплачивать налог на прибыль, в то время как средства дольщиков считаются не прибылью, а средствами для финансирования строительства. Иными словами застройщикам придется заранее заботиться о достаточном количестве средств для возведения объектов, что в конечном итоге отразится на ценообразовании, причем в сторону удорожания.

Однако для крупных застройщиков это не станет проблемой, так как они работают по схемам проектного финансирования. Другими словами, каждое новое строительство компании начинают, только имея достаточную сумму денег. Данная формула помогает застройщикам соблюдать сроки строительства, так как сдача объекта в срок или раньше позволит им быстрее приступить к возведению нового объекта.