Цены упали: эксперты прогнозируют стагнацию на рынке недвижимости

СНИЖЕНИЕ ЦЕН

Впервые за многие годы рублевые цены на квартиры в новостройках начали падать, постепенное снижение началось во 2-м квартале 2015 года. Средневзвешенная стоимость квадратного метра по России в период с июля по сентябрь 2015 года составила 51,7 тысячи рублей, что на 1,6% меньше по сравнению с январем-мартом того же года.

В конце 2015 года в Москве стоимость квадратного метра в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД сократилась до 205 тысяч рублей по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, когда стоимость «квадрата» составляла 221,3 тысячи рублей. Другими словами, падение цен составило около 7%. Такие данные приводит компания «ИРН-Консалтинг».

В риэлторском агентстве «Миэль-Новостройки» отметили, что падение цен составило порядка 13,8%, а средневзвешенная цена 1 квадратного метра в Москве на первичном рынке достигла 209,2 тысячи рублей.

В борьбе за покупателей застройщики начали массово снижать цены на недвижимость. Так, в ноябре прошлого года самая низкая стоимость квадратного метра была зафиксирована в проекте «Царицыно» (ЮАО) - 109 тысяч рублей. А уже через месяц Группа компаний «Мортон» открыла продажи в жилом комплексе «ВЛюблино» (ЮАО), где стоимость квадратного метра начиналась от 105 тысяч рублей.

Застройщики оказались не подготовлены к резкому падению покупательского спроса. Большинство проектов были рассчитаны на докризисные финансовые возможности граждан, из-за чего квартиры нестандартного метража оказались не у дел: например, однокомнатные квартиры площадью 50 квадратных метров или двухкомнатные квартиры площадью в 70 квадратных метров. В итоге девелопером пришлось пойти на уступки и снизить стоимость таких вариантов на 10-15% от первоначальной цены.

Аналитики компании «Est-a-Tet» подсчитали, что сильнее всего подешевели трехкомнатные квартиры, предлагаемые в проектах эконом-класса – на 29,2% (стоимость 1 кв.м. составила 129 тыс. руб.). На втором месте оказались двухкомнатные квартиры эконом-класса, они потеряли в цене порядка 20,3% (стоимость 1 кв.м. составила 125 тыс. руб.), причем цена на «двушки» в сегменте бизнес-класса опустилась на 11,6% (стоимость 1 кв.м. составила 235 тыс. руб.). Третье место заняли так называемые «евро-однушки» эконом-класса – падение в цене достигло 7,9% (стоимость 1 кв.м. составила 139 тыс. руб.).

Снижение цен в эконом-классе привело к появлению большего количества предложений в границах старой Москвы стоимостью в пределах 5 миллионов рублей. В конце 2014 таких предложений насчитывалось лишь в 4-х проектах, которые были представлены 16 корпусами. В 2015 году таких проектов стало 20, а число корпусов увеличилось до 61.

УДОРАЖАНИЕ ЦЕН

В то время как в одних сегментах цены на недвижимость падали, в других они дорожали. Так за прошлый год в премиум-классе цены в российских рублях выросли на 11%, по данным агентства Welhome. Однако долларовые цены наоборот снизились на 19% и достигли $17,2 тысячи за 1 квадратный метр.

Наиболее всего подорожали трехкомнатные квартиры премиум-класса – стоимость 1 квадратного метра выросла на 54,3% и достигла 699 тысяч рублей. На 46% подорожали однокомнатные квартиры (стоимость 1 кв.м. составила 468 тыс.руб.), на 28,9% - двухкомнатные квартиры (стоимость 1 кв.м. составила 577 тыс.руб.).

По данным «Миэль-Новостройки», в сегменте комфорт-класса среднее удорожание цены составило 9,8%, трехкомнатные квартиры прибавили в цене 9,8% (стоимость 1 кв.м. составила 138 тыс.руб.), четырехкомнатные – 5,4% (стоимость 1 кв.м. составила 155 тыс.руб.), однокомнатные – 4,4% (стоимость 1 кв.м. составила 151 тыс.руб.), двухкомнатные – 4,3% (стоимость 1 кв.м. составила 144 тыс.руб.). Некоторые эксперты объяснили повышение цен высокой конкуренцией объектов, а также быстрым вымыванием новых предложений на рынке.

ДОСТУПНЫЕ РАЙОНЫ

По данным компании «Est-a-Tet», среди самых дешевых московских районов оказались – Крюково (Зеленоградский АО), Южное Бутово (ЮЗАО), Солнцево (ЗАО), Северный (СВАО)  Некрасовка (ЮВАО). В Крюково и Южном Бутово была отмечена наиболее низкая стоимость 1 квадратного метра – 82,3 тысячи рублей и 95,7 тысячи рублей соответственно. В Солнцево стоимость 1 «квадрата» составила – 100,6 тысячи рублей, в Северном – 101,8 тысячи рублей, в Некрасовке – 102,5 тысячи рублей. Замкнули десятку наиболее дешевых районов – Марьино (ЮВАО) и Бирюлево Восточное (ЮАО) – 131,3 тысячи рублей и 135,5 тысячи рублей соответственно.

Указанные районы в большей степени представлены проектам комфорт-класса, кроме Некрасовки – здесь реализуется больше всего новостроек эконом-класса. Южное Бутово стал единственным из указанных районов, в котором представлен также бизнес-класс.

Риэлторы «Est-a-Tet» отмечают, что цена в самых доступных районах Москвы практически сравнялась со стоимостью квадратного метра в ближайших подмосковных городах. Например, в Химках стоимость 1 квадрата составила 96,9 тысячи рублей, в Мытищах – 96,1 тысячи рублей, в Реутове – 97,8 тысячи рублей.

ЦЕНЫ В ЯНВАРЕ

В январе в очередной раз обвалился рубль, что незамедлительно сказалось на ценах первичного рынка недвижимости Москвы. Стоимость квартир, реализуемых в иностранной валюте, снизилась за первый месяц года на 7% и составила $2421 за 1 квадратный метр. К началу февраля стоимость 1 «квадрата» достигла $2295, отмечают в компании «ИРН-Консалтинг». Цены на рублевый квадратный метр то падают, то повышаются в диапазоне от 170 до 180 тысяч рублей, прижимаясь к верхней границе стоимости.

При этом в январе аналитики зафиксировали и самую низкую стоимость 1 «квадрата» в сегменте эконом-класса при продаже двухкомнатной квартиры, она составила 125 тысяч рублей.

Эксперты считают, что приостановка снижения цен в рублевом эквиваленте после резкого падения национальной валюты вполне ожидаема, так как часть застройщиков пытается индексировать цены по курсу доллара, а ослабление рубля повышает покупательский спрос. Ко всему прочему, январская динамика цен во всех сегментах жилья вне зависимости от расположения объектов, показала свою однородность. Другими словами, ни одному сегменту жилья не удается пока компенсировать падение рубля.