• Избранное
  • Москва
  • Московская область
  • Коттеджные поселки

Отмена долевого строительства грозит повышением цен на жилье

07.08.2015
Depositphotos 3247737 original

Правительство РФ решило отказаться от старой схемы участия в долевом строительстве. Уже этой осенью в законодательство планируют внести изменения, которые кардинально перестроят первичный рынок.

Данное решение было принято с целью обезопасить покупателей от возможных финансовых рисков. В первую очередь власти предлагают изменить порядок привлечения застройщиками в строительство денежных средств дольщиков.

Закон об участие в долевом строительстве был принят ещё в 2005 году, однако данную схему застройщики начали использовать по-настоящему только после кризиса 2008 года. С тех пор присутствие схемы ДДУ на рынке стало привычным для россиян, многие из которых остановились именно на этом способе приобретения жилья.

Долевое строительство предполагает, что покупатели становятся соинвесторами строительства домов, в которых они в будущем будут проживать. Девелоперы в свою очередь полученные деньги вкладывают в строительный процесс, обещая после окончания работ предоставить дольщикам приобретенные квартиры. После этого покупатели ждут и во многом надеются, что строительство завершится в срок и ключи от квартир будут переданы им в руки без задержек.

Уже с 1 января 2016 года покупатель, банк и застройщик начнут заключать трехсторонний договор, согласно которому деньги дольщиков будут первоначально зачисляться на банковский счет, и лишь за тем они смогут послужить источником финансирования строительства. Предполагается, что банковская гарантия обеспечит поступление необходимых денежных средств в проект, благодаря чему строительство будет завершено в установленные сроки.

В то же время к 2020 году предполагается запретить использование схемы ДДУ. Взамен неё планируется продавать уже готовое жильё. Период с 2016 года по 2020 год станет переходным для всех участников строительного рынка.

Запрет на использование средств дольщиков может привести к упадку строительства. Чтобы не допустить возможного обвала рынка, властям придётся значительно усилить поддержку отрасли, как финансово, так и организационно.

После ликвидации ДДУ девелоперы будут вынуждены обратиться за финансированием в банки, которые предусматривают жёсткие условия кредитования. В настоящий момент годовой процент  по кредитам для застройщиков составляет 22%. Такую финансовую нагрузку смогут выдержать немногие компании, даже крупным застройщикам это может оказаться не по силам. Одним из способов снизить затраты может стать ускорение темпов строительства, которое в свою очередь отразится на качестве строительно-монтажных работ. Поэтому правительству придется обеспечить застройщикам снижение ставок по кредитам.

По прогнозам аналитиков, опустить проценты до приемлемого уровня скорее всего не удастся, вследствие чего правительство вынуждено будет запустить программу государственного субсидирования кредитов на строительство жилья, а также предоставить выгодные условия сотрудничества, сократив, например, расходы застройщиков на аренду земельных участков, которые в настоящий момент составляют около трети от общей суммы. В условиях низкой платежеспособности граждан девелоперы смогут реализовывать жилье по более низким ценам, в случае, если правительство пойдёт на уступки. Однако если этого не произойдет, цены на жилье могут вырасти от 20 до 40%.

После отмены долевого строительства с рынка уйдут и частные инвесторы, которые не смогут вкладывать деньги в квартиры на ранних стадиях готовности с целью их дальнейшей перепродажи. Это также отразится на ценообразовании.

В то же время, несомненным плюсом отказа от схемы ДДУ станет монополизация рынка. Запрет на использование привлеченных средств дольщиков заставит уйти с рынка застройщиков с сомнительной репутацией. В выигрыше останутся только крупные компании с большим опытом в строительстве.

Правительство давно пытается создать условия для выгодного сотрудничества с застройщиками. В частности, в Москве все больше уделяют внимание реорганизации промзон под жилищное строительство, например, промзоны Грайвороново на востоке Москвы или бывшей территории автомобилестроительного завода ЗИЛ в ЮАО. Для этого был подготовлен соответствующий законопроект о развитии промзон, предусматривающий в случае необходимости изъятие недвижимости у собственников, интересы которых не совпадают с правительственными. Соответственно аренда подобных земель будет значительно ниже, что также отразится на финансовой стороне девелоперов. По словам заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, на территориях промзон можно построить более 40 миллионов квадратных метров недвижимости, поэтому земельных ресурсов девелоперам хватит на долгие годы.

В настоящий момент поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» находятся в стадии разработки, и пока не известно будут ли они приняты. Вместе с тем многие эксперты рынка относятся к возможным нововведениям довольно скептически, так как экономическая обстановка вовсе не располагает к столь глобальным изменениям в строительной сфере.